Продолжаю цикл статей о рисках при юридическом оформлении недвижимости. 26 лет работаю в недвижимости в качестве юриста и риэлтора в Москве и Московской области. Одним из самых серьезных рисков для покупателя при покупке квартиры- собственники- несовершенолетние дети. Каким образом несовершеннолетние дети оказываются в собственниках и в чем риски ? Три основные причины. Первая- приватизация вместе со всей семьей из муниципального жилья, вторая- материнский капитал ,третья- детей по внутрисемейным причинам,в качестве обременения, родители сами делают их собственниками,иногда единственными, через осуществление сделок дарения. На вторичном рынке жилья очень много квартир с несовершенолетними детьми-собственниками.С 2007 по 2019 годы материнский капитал в РФ получили 9,5 млн.человек,из них 50% использовали его или как средство погашения текущей ипотеки на квартиру (дом)или как первоначальный взнос при покупке квартиры(дома).Тем не менее, при грамотном юридическом подходе вопрос вполне решаемый.Особый риск здесь, заключается в том,что в случае оспаривания сделки,суд скорее всего займет сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной,если будет установлено,что права ребенка нарушены.Нет здесь места для паники! Несовершенолетние бывают двух типов : до 14 лет(они не подписывают договор), и от 14-18 лет(они подписывают договор сами ,но только вместе с подписью родителя(попечителя). Также несовершенноление делятся на собственника квартиры (доля в праве) или без собственности, но прописанных в квартире. Соответственно, ребенок или участник сделки или нет. Орган выдающий отказ или разрешение на сделку - Опека и попечительство по месту нахождения недвижимости. Данный орган следит за чтобы права ребенка при сделке не были нарушены. Допустим несовершеннолетний имеет 1/3 доли в квартире на продаже в Москве, на ул.Тверская 60 кв.м. ,а покупается вместо этой квартиры, дом в Рязанской области 250 кв.м. Это ухудшение или улучшение жилищных прав ребенка ?Права несовершеннолетних считаются нарушенными ,если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества(его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. В жизни это происходит так : через открытие счета на имя ребенка и внесение(перевод) покупателем размера доли ребенка в денежном эквиваленте(устанавливает сумму "Опека")- когда есть где жить ребенку, или при альтернативной сделке-в альтернативной квартире выделяется доля не меньшая,чем в прежней квартире. Рекомендую проследить дальнейшую судьбу и место жительства несовершеннолетнего ребенка после сделки.Помню в 90-е годы, сделки до 1994 года, когда органы опеки и попечительства вообще не контролировали сделки с недвижимостью с собственнниками-несовершенолетними и уже совершенолетние люди, вернувшиеся из иммиграции ,бывшие собственники, судились с нотариусами и оспаривали сделки купли-продажи квартиры.Бывают случаи,что родители даже давая обязательство в ПФР при использовании материнского капитала наделить в течении 6 мес. долей ребенка по факту не делают этого.
Подписывайтесь на канал,напишите в своих комментариях о вашем опыте по сделкам с квартирами,где собственниками являлись несовершеннолетние дети.По коммерческим вопросам связанным с юридическим сопровождением сделок с недвижимостью пишите -masterrealty@yandex.ru