Большую роль в последнем повышении цен на жилье сыграла ипотека. Давайте представим,что с завтрашнего дня ни один банк в России не выдает ипотеку. Что же произойдет после этого?
- Цена на жилье рухнет. На конец 2019 года доля ипотечных сделок в Москве и Московской области доходила до 66%. То есть, только одна треть покупателей имеет живые деньги для покупки квартиры. Представьте, что на рынке остались только они, думаю, что цена упадет как минимум в три раза,
- Стоимость аренды жилья резко подскочит. Рост стоимости аренды сдерживает та же ипотека . Потому что, арендаторы обычно недолго снимают жилье, при первой же возможности берут ипотеку. Делают липовые справки о доходах, и берут потребительский кредит на первоначальный взнос. Сбегают из аренды в ипотеку, мотивируя это тем, что лучше платить за свою квартиру, чем чужому дяде. Теперь сбегать будет некуда, и им придется платить намного больше.
- Миграция в большие города сократится. Так, как стоимость аренды возрастет, а зарплата останется такой же, не многие приезжие ее потянут. Также многие, кто уже переехал в город, но не успел взять ипотеку, уедут обратно, по той же причине. Что они будут делать в своих деревнях, где нет работы ?
- Многие строительные компании обанкротятся. Их бывшие рабочие, если они местные, со своим жильем, пойдут на места уехавших приезжих. Эта же участь ждет многих, кто занимался отделкой квартир.
- Банкротство строительных компаний вызовет эффект домино, многие компании, которые прямо или косвенно обслуживали стройки, тоже останутся без работы, как и их работники. Дальше без работы останутся те, кто обслуживал этих работников- парикмахеры, массажисты, владельцы кафе и магазинов и т.д. Снежный ком будет нарастать.
- Начнется полномасштабный кризис, по сравнению с которой сегодняшняя ситуация это цветочки.
И что получается?. Вся строительная отрасль держится на ипотеке. С одной стороны ипотека, по существующим ставкам, это кабала на много лет, и многократная переплата банкам. Также она разгоняет цены на рынке недвижимости. С другой стороны на этом инструменте завязаны многие отрасли в современной экономике России, и без нее в сегодняшних реалиях не обойтись. Поэтому государство будет изо всех сил поощрять и поддерживать ипотеку. Все эти материнские капиталы, погашение ипотеки за третьего ребенка, субсидирование ставок для этого и придуманы.
Но давайте вернемся в реальность. Последние два года в России был бум ипотеки. Снижение ипотечной ставки плюс ажиотаж при переходе на эскроу-счета привели к тому, что многие люди в России бросились брать ипотеку, зачастую даже не имея своих денег на первоначальный взнос, используя в качестве него материнский капитал, потребительский кредит, займы у родственников. Делали липовые справки о доходах, шли на все, лишь бы влезть в ипотеку. В итоге, хоть цены на жилье и взлетели, застройщики продали рекордное количество жилья.
И, если подумать, вот что получается:
- Практически все, кто хотел, и кому позволял доход, ипотеку уже взяли.
- Жилье подорожало, за наличный расчет его уже труднее купить, а доходы не растут.
- Во взрослую жизнь, когда нужно покупать отдельное жилье, вступает самое малочисленное поколение 90-х. Плюс у них наследственные квартиры от бабушек,часто даже с двух сторон.
Все это скоро приведет к резкому снижению спроса на рынке жилья,
и, значит, озвученный выше сценарий вполне реален, может быть по более мягкому варианту. Государство кинет еще больше средств на поддержку отрасли. Но чтобы жилье хоть как-то покупали, снижение цен необходимо.