Многие из нас любят отдыхать у теплого моря и что уж тут греха таить, проведя законные две недели на курорте, многие думают о том, чтобы эта сказка длилась вечно.
Как следует посмаковав эту мысль, нетрудно сделать следующий шаг и начать задумываться о приобретении собственного жилья, чтобы жить не тужить, за аренду не платить.
Продолжительность Черноморского побережья у Российской Федерации, не сказать чтобы огромна, но всё-таки достаточно длинна, чтобы выбрать себе место по вкусу.
Тут уж действительно, кому чего нравиться, но в целом можно выделить несколько основных кластеров: Крым, Анапа, Геленджик и Сочи.
Крым безусловно достоен того, чтобы посвятить ему отдельный материал, но сейчас речь пойдёт о Краснодарском крае.
Итак Анапа, население зимой 100 тысяч человек, летом 1 миллион, всероссийская здравница, климат очень похож на Крымский, то есть достаточно сухой и отлично подойдёт для любителей песчаных пляжей, особенно с маленькими детьми, так как глубины в море возле берега можно не бояться, надо отойти несколько десятков метров, чтобы как следует понырять и искупаться. Есть свой аэропорт, ЖД станция в 20 км.
Геленждик тоже типичный куротный город, отличительной особенностью которого является наличие закрытой бухты, со всеми плюсами и минусами из этого проистекающими, а именно в плюс - закрытость от крупной волны и относительная теплота воды, в минусе - застой воды во внутреннем резервуаре, и как следствие, с учётом втекающей туда канализации, скажем так, чистота воды, вызывает некоторые сомнения...
Итак по личному мнению автора, Сочи - безусловная жемчужина и лидер рейтинга, особенно по соотношению цена/качество (для Российских курортов конечно) и удобству пути.
Добраться в Сочи можно тремя способами: на машине (честно говоря в сезон не советую), на поезде (условно бюджетно, но очень долго) и на самолёте, что безусловно удобнее всего.
Сочи в плане градостроения, город особенный, вытянут в длину более чем на 100 километров узкой полоской вдоль благословенного Черного моря.
Административно делиться на 4 района: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский.
Если коротко попытаться описать рынок недвижимости Сочи, то основных мыслей будет две: во первых не то, что кажется, по информации из интернета и во вторых очень сильно отличается по принципу престижа и соответственно ценообразования от рынков центральных гордов России.
Поясняю мысль первую: сидя в тёплом офисе или у себя дома на диване, вряд ли возможно составить правильное представлении о реальной ситуации о рынке недвижимости Сочи вообще и ценообразования в частности. Такой ситуации, когда 90% объявлений на популярных интернет площадках являются "заманухами" нет наверное больше нигде. Да, именно так, по сути основная масса публикуемых объявлений это прямой обман доверчивого населения. В этих объявлениях рекламируются квартиры или скажем студии, как наиболее популярный в Сочи формат, которых ни когда не было в природе и по совершенно заниженным ценам. Главная цель такого звонка, это получить входящий звонок от потенциального покупателя курортной недвижимости. Дальнейшее, как говориться, дело техники, схема проста, но тем не менее работает: Вам сообщают, что буквально сегодня утром за интересующую Вас квартиру уже внести залог, но агент, как специалист своего дела, может предложить Вам несколько других вариантов. Тут же будет предложено прийти в офис агентства недвижимости, коих расплодилось десятки и выбрать что-то себе по душе. Наиболее ушлые предложат заехать прямо к Вам в отель на машине и поехать смотреть варианты.
Конечно, в реальности окажется, что реальная стоимость квартир выбранной Вами площади как минимум в 1,2-2 раза выше и дом ещё не достроен.
Так вот главное, для тех кто всё-таки серьёзно интересуется вопросом:
Первое - земли для строительства жилых домов в Сочи не просто мало, а очень мало, а в пешеходной доступности от моря - нет практически.
Соответственно цена просто не может быть дешёвой по определению, если сказать коротко, то в самом престижном районе Адлерском, цены соответствуют Московским, ну или самому ближнему Подмосковью.
Так однушка без ремонта в хрущевке площадью 30 кв.м. - будет стоить от 5 млн. рублей, апартаменты с хорошим ремонтом (на местном сленге - жилое помещение), скажем площадью 65 кв.м. в непосредственной близости от моря будут стоить от 10,5 млн. руб. и таких вариантов очень немного.
И только на этапе строительства, от 30-40 минутах маршруткой от моря, можно купить недвижимость по более менее адекватной цене, например 1,59 млн за 22 кв.м., в соседнем доме на предсдаче уже по цене 2,2 миллиона.
Общим итогом данной статьи можно смело сказать: кругом обман.
Обманывают объявления, обманывают строители, обещанные полгода до сдачи, легко могут превратиться в год и два и три или вообще в никогда.
Колоссальный спрос и отсутствие земли для строительства привели к чудовищной коррупции (в тюрьму село несколько заместителей мэра прошлой администрации) и совершенно неадекватному ценообразованию.
К особенности ценообразования в Сочи относиться:
1. Чем ближе к морю, тем дороже, близость к центру понятие условное;
2. Чем выше этаж, в высотном здании, тем дороже, прямой вид на море - особая цена.
3. На первом этаже, если есть прилегающий свой участочек земли, цена дороже и они раскупаются в первую очередь.
4. Чем ближе к сдаче дома, если он находиться на этапе строительства, тем дороже, после официальной сдачи дома, цена растет рывком вверх.
5. После минимального ремонта (чистовая отделка), цена значительно выше чем стоимость такой же квартиры и затрат на ремонт, т.е. выгоднее не брать готовое, а делать ремонт самостоятельно.
В настоящий момент в Сочи, признано незаконным строительством и подлежит сносу 54 дома. Люди судятся, устраивают митинги, но пока в большинстве случаев - безрезультатно.
Есть случаи сноса уже введенных в эксплуатацию домов, в которых уже проживали люди с правом собственности.
В завершении могу пожелать успешной покупки, тем кого не испугали сложности, главное проявляйте тройную бдительность на всех этапах, начиная от просмотра объявлений, особенно при просмотре документов на недвижимость, статус земли под застройкой (чтобы дом не был построен на землях ИЖС) и не верьте обещаниям риэлторов, верьте только документам и будет Вам счастье.
P.S. На фото один из домов, который в данный момент имеет решение суда о сносе. Пайщики объединились и пытаются отстоять его, ведь для некоторых - это единственное жильё.
