Многие получают пусть небольшой, но постоянный (практически вечный) дополнительный доход, и если вы владеете квадратными метрами, которые пустуют, вам подойдет сдача квартиры в аренду. Так вы сможете не только оплачивать свои коммунальные и неизбежный ремонт, но и получите хорошую прибавку к заработкам. Вам решать, будет ли съем недвижимости долгосрочным или посуточным. Мы расскажем, к чему приготовиться, как просчитать расходы и доходы, и вы примете аргументированное решение. Поехали!
- Минимальные вложения (при условии, что недвижимость вы получили в наследство или приняли в дар) – от 20 тыс.руб.
- Доходность от сдачи квартиры в аренду в среднем – 8-12% в год; окупаемость инвестиций (без учета стоимости жилья) – 10 лет.
- Стоимость аренды зависит от района. Так, например, апартаменты в Москве на Тверской обойдутся от 120 тысяч рублей в месяц; съемное жилье в Митино – от 40 тысяч.
Сдача жилья в аренду используется и как основной способ заработка, и как дополнительный. Нередко сдается «лишняя» недвижимость, которая в ином случае простаивала бы. Например, выгодно купленная на будущее детям или полученная в наследство. По той же причине распространена сдача авто в аренду.
Содержание
- Сдать квартиру в аренду посуточно или на долгий срок? Плюсы и минусы
- Преимущества заработка на аренде квартир
- Недостатки бизнеса
- Как сделать заработок легальным: налог за аренду квартиры
- Что можно сдавать в аренду: базовые требования к жилью
- Какой персонал нанимать
- Что еще потребуется
- Кому можно сдать квартиру в аренду: «лицо» потенциального клиента
- Риски заработка на аренде квартир
- Вам предложили субаренду
- Количество жильцов изменилось
- Жильцы не платят коммуналку
- Мебелью и техникой стало невозможно пользоваться
- Квартиросъемщик попросил отсрочить оплату
- Потоп или пожар
- Как заработать на аренде жилья: еще несколько советов
Сдать квартиру в аренду посуточно или на долгий срок? Плюсы и минусы
Идея снимать квартиру на месяцы и годы была популярна в любые времена. Квадратные метры сдаются и как жилье, и под офис. Выигрывают обе стороны. Ваша недвижимость под присмотром, а съемщик не вкладывается в дорогую ипотеку, если пока не готов к тратам. В странах Европы многие семьи десятками лет живут в арендованных домах и квартирах.
Посуточная аренда — сравнительно новый бизнес, который только наращивает обороты. Снять комнату в отеле или даже место в хостеле обходится дороже, кроме того, арендатор сам пользуется кухней и различной домашней техникой, приходит и уходит, когда удобно.
Оба способа — посуточно и помесячно — имеют свои плюсы и минусы.
Преимущества заработка на аренде квартир
Посуточная арендаДолгосрочная арендаВ выходные и праздники вы зарабатываете больше.Есть стабильный доход.На жилье всегда есть спрос, особенно если оно расположено рядом с вокзалом, аэропортом или неподалеку от центра города.Имея свободное жилье, вы создадите бизнес с нуля практически без вложений.
Недостатки бизнеса
Посуточная арендаДолгосрочная арендаВы не зарабатываете, пока квартира простаивает.Риск попасть на мошенников или на недобросовестных съемщиков.Постоянные траты на уборку, стирку и поддержку жилища в хорошем состоянии.Вы не сможете без обсуждения с жильцами поднять арендную плату, как при посуточной сделке.
Как сделать заработок легальным: налог за аренду квартиры
Сдача квадратных метров в аренду считается источником дохода, и за нее требуется платить налог. Многие считают, что делать свой бизнес по документам необязательно, однако мы советуем перестраховаться: всегда найдется добрый человек, который готов сдать вас налоговой службе. А налоговая в таких случаях требует штраф: сам налог, плюс 40% от него, плюс 5-30% за каждый месяц, в котором вы не подали налоговую декларацию.
Оплатить налог вы можете как физическое лицо или как ИП.
- Налог с физлица составит 13%.
- Как ИП за сдачу квартиры в аренду вы будете платить налог по упрощенной схеме 6% с дохода, плюс придется купить ежегодный патент. Стоимость патента считают каждый раз индивидуально, как процент от дохода, и зависит от квадратуры и региона. При этом треть патента оплачивается в первом квартале от даты регистрации, а остаток – на протяжении года.
Для регистрации ИП требуется указывать коды ОКВЭД – общероссийского классификатора видов экономический деятельности. Для сдачи жилья в аренду вам подойдут:
68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;
70.20 – Сдача внаем собственного недвижимого имущества;
Что можно сдавать в аренду: базовые требования к жилью
Если вы планируете сдать квартиру в аренду на долгий срок, ремонт может быть как минимальным (сантехника, свет, трубы, простая отделка), так и полным. Естественно, чем лучше обновлено и укомплектовано жилье, тем большую плату можно за него просить.
Если нет возможности отремонтировать помещение или купить новую технику и мебель, сдавайте недвижимость в том виде, в каком она есть.
Необходимый минимум – это свежая отделка. Взгляните на квартиру свежим взглядом и убедитесь, что она в нормальном состоянии. Для ремонта закупите материалы с запасом: так вы всегда впоследствии обновите порванные обои или замените расколовшуюся плитку. Поставьте качественную входную дверь. Межкомнатные двери могут быть и дешевыми, их нетрудно заменить при необходимости. Установите финскую сантехнику: даже бюджетные варианты финских брендов долговечны.
Вложитесь в мебель и технику. Необходимые предметы:
- Холодильник.
- Кухонная плита.
- Раскладной диван или двуспальная кровать. В двушке поместится кровать; в однушку лучше купить диван.
- Шкаф для одежды.
- Письменный стол и стул.
- Настенные полки или стеллаж.
- Кухонный гарнитур. Стол и стулья в кухню
- Комод. Необязательный предмет, но создающий дополнительное место для хранения.
Желательны:
- Стиральная машинка.
- Микроволновка.
- Гладильная доска и утюг.
- Телевизор.
- Электрочайник.
- Водонагреватель.
- Wi-Fi роутер, качественный проводной интернет.
- Телевизионный кабель.
Проложите провода еще на стадии ремонта. Таким образом жильцы будут обеспечены интернетом и телевидением, а вам не придется беспокоиться о состоянии стен.
Для краткосрочной аренды также потребуются:
- Два-три комплекта постельного белья.
- Посуда.
- Мыло и шампунь.
- Средства для уборки.
- Фен.
Какой персонал нанимать
Имейте под рукой контакты мастеров — сантехника, электрика, слесаря, газовщика. Если планируете сдавать недвижимость посуточно, но не хотите убираться и мыть посуду за постояльцами, наймите приходящую уборщицу. В ее обязанности также могут входить стирка и глажка домашнего текстиля, закупка средств гигиены.
Что еще потребуется
Люди, снявшие жилье в долговременную аренду, обеспечивают себе уют сами. Для краткосрочной сдачи квартиры или сдачи дома в аренду вам потребуется постоянно вкладывать время и деньги в стирку, уборку, обеспечение уюта, мелкий ремонт, решение различных проблем. Придется регулярно пополнять запасы шампуня и мыла, моющего средства для посуды, туалетной бумаги, чая, сахара и кофе. Все это – основание вашей репутации. Командировочные нередко становятся постоянными клиентами и советуют вас знакомым. Вы, в свою очередь, не тратите время и деньги на рекламу, наниматель вам знаком и от него можно не ждать неприятных сюрпризов.
Заведите собственную базу клиентов, хотя бы в виде стандартной таблички Excel. Обязательные поля – это имя-фамилия и комментарий о клиенте.
На первых порах (а возможно, и постоянно) придется доплачивать риелтору или давать рекламу, чтобы обеспечить приток жильцов для аренды посуточно. Добавим, что эти меры не всегда приносят ожидаемый результат.
Кому можно сдать квартиру в аренду: «лицо» потенциального клиента
Подумайте, кто станет вашим клиентом. Например, наниматели квартир под офисы – это предприниматели, женщины или мужчины разных возрастных категорий. Предпочитают недвижимость в центре города, неподалеку должна быть автобусная остановка и/или хорошая стоянка для машин.
Жилье на долгий срок часто снимают:
- молодые семьи (возраст — от 18 до 30 лет), иногда с детьми. Местные (хотят жить отдельно от родителей) или приезжие.
- приезжие студенты (18-25 лет), которые не хотят жить в общежитии.
- приезжие молодые люди (23-30 лет), которые нашли работу неподалеку.
В долгосрочную аренду ищут жилье:
- Студенты – недалеко от учебного заведения.
- Семьи с детьми – в микрорайонах с развитой инфраструктурой: в наличии детский сад, поликлиника, школа.
- Квартиры на первом этаже – непопулярное жилье. Зато их с удовольствием снимают под офис.
- Трех- или четырехкомнатную квартиру сдать гораздо сложнее, чем однушку. Зато комната в ней будет по карману студентам.
Посуточно снимают жилище чаще всего:
- Командировочные.
- Туристы.
- Влюбленные парочки.
- Поссорившиеся супруги.
Для посуточной аренды подходят квартиры:
- В пешей доступности от станций метро, центра города.
- Поблизости от вокзала, автобусной станции, аэропорта.
Риски заработка на аренде квартир
Сдавая жилище внаем, полезно побыть пессимистом – чтобы сразу обдумать все плохое и минимизировать возможные проблемы.
Как отмечают владельцы риэлтерских фирм, чаще всего собственники жилья опасаются потопа или пожара, которые могут возникнуть по вине безалаберных съемщиков. Также «приятно» будет обнаружить, что дети недавно въехавшей семьи успели расписать обои маркером или, например, сломали мебель/технику. Соседи не любят съемные квартиры из-за шума и буйных гулянок.
Нередко после жильцов приходится делать ремонт, заново стеклить окна или покупать мебель. Но это еще не все. Давайте представим, что еще может произойти, как этого избежать или даже извлечь выгоду из ситуации.
Вам предложили субаренду
Риэлторы или предприниматели нередко предлагают помесячную сдачу квартиры в аренду с последующей пересдачей посуточно. Если вы согласны на предложение, составьте договор. Не договаривайтесь «на словах»: в случае проблем или споров доказать правоту будет сложно.
Количество жильцов изменилось
Пропишите в договоре ФИО и паспортные данные жильцов. Если состав квартиросъемщиков изменился, например, к молодому человеку въехала девушка, также отразите это в договоре.
Жильцы не платят коммуналку
Пропишите в договоре обязательства по коммунальным платежам: жильцы обязаны каждый месяц фиксировать показания счетчиков или полностью оплачивать услуги ЖКХ, зависит от договоренности. Старайтесь каждый месяц появляться в жилище, смотрите показатели счетчиков и забирайте квитанции.
Мебелью и техникой стало невозможно пользоваться
Детально перечислите, какая мебель и техника имеется в доме и обозначьте штрафы за порчу имущества. Перечень штрафов заламинируйте и поместите на видном месте. Как вариант, обяжите жильцов лично оплатить ремонт или возьмите деньги на починку из залоговой суммы. Если на бумаге четко прописаны штрафы за порчу и просрочку платежей, жильцы ведут себя гораздо аккуратнее.
Квартиросъемщик попросил отсрочить оплату
Если жильцы только въезжают в съемное жилье, не соглашайтесь на отсрочку. Через месяц они могут съехать, не заплатив ни за коммунальные платежи, ни за проживание.
Добавьте в договор пункт о неуплате, это дисциплинирует нанимателей. Если вас попросили об отсрочке, возьмите у жильцов расписку, где будут указаны точные сроки оплаты.
Также в договоре об аренде укажите стоимость залога и в каком случае вы вернете эту сумму арендатору:
- жилец предупредил вас о том, что собирается съехать, за 2-3 месяца;
- за нанимателем нет долгов;
- имущество осталось в хорошем состоянии.
Потоп или пожар
Застрахуйте недвижимость. Добавьте стоимость страховки в арендную плату. Эта сумма — ваша безопасность и безопасность ваших соседей.
Как заработать на аренде жилья: еще несколько советов
Мы разобрались практически со всеми нюансами. Напоследок — еще пять советов по сдаче квартиры:
- Станьте на несколько дней “тайным покупателем”: поищите сдаваемую квартиру, пообщайтесь с хозяевами. Так вы узнаете среднюю стоимость жилья в вашем районе и выясните, как и о чем говорят арендодатели.
- Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, чтобы ее сдавать, то стоимость аренды должна перекрывать платежи по кредиту. При нынешней нестабильной экономике мы не советуем пытаться заработать таким способом.
- Познакомьтесь с будущими жильцами. Хорошо, если они имеют положительные рекомендации от людей, которым вы доверяете. Конечно, после двух-трех разговоров сложно составить мнение о человеке, но иногда получается отсеять явно неадекватных личностей.
- Будьте готовы к тому, что жильцы будут звонить в любое время, даже посреди ночи. Возможно, вам придется в авральном режиме решать возникающие трудности. Если вы к этому не готовы, переложите эти обязанности на агентство.
- Решили сдавать квартиру? Быстро делайте ремонт и подавайте объявления. Каждый день простоя недвижимости – это потерянные деньги.
Удачи вам и спокойных, положительных арендаторов!