Те добросовестные заёмщики, у которых есть способы гасить ипотечную задолженность досрочно, интересуются — как сделать это выгоднее. Дело это полезное — быстрее рассчитаться с задолженностью и быть свободным. Но, чтобы это было выгодно надо внимательно читать все пункты договора.
Варианты корректировки графиков выплат
Пользоваться услугами кредитных организаций для покупки жилья, практика распространённая. Все знают — ипотека оформляется в среднем на 20 лет, при этом кредитные учреждения не запрещают гасить задолженность досрочно. Однако, прежде чем начинать платить с опережением графика, уточните — прописан ли этот пункт в договоре. Если да, то как именно это будет происходить:
· обязаны ли вы извещать банк перед внесением внеочередной выплаты;
· какие комиссионные за это придётся платить;
· оговорены ли сроки для внесения внеочередных средств;
· границы суммы — минимальные и максимальные;
· где вы должны это делать.
К примеру, назначенный банком день для ежемесячного внесения, это 10 число. Деньги поступают от клиента 1 числа, и сумма превышает обязательную. Однако ежемесячную оплату никто не отменит — взнос придётся произвести, иначе последует просрочка и нарушение обязательств.
Платёж вне графика уменьшает долг по кредитным обязательствам, при этом проценты должны пересчитать.
Графики погашения
· аннуитетный платёж — сумма задолженности разделена на одинаковые части на весь срок погашения. Ежемесячный взнос делится на две неравные части, из которых одна идёт на погашение основной задолженности по кредитным обязательствам, вторая идёт на погашение процентов.
· Дифференцированный график — основной долг делится на одинаковые доли, проценты начисляют на оставшуюся часть. Такой график неудобен тем, что в первых взносах платить приходится много, но он выгоден в сумме удорожания. Сравнивая оба графика, отметим — при аннуитетном, первоначальные выплаты процентов на 25 ниже, чем при дифференцированном.
Банки предпочитают аннуитетные платежи.
Способы изменения графиков
· Сокращение срока кредита путём внесения дополнительной оплаты, или увеличения ежемесячных.
· Как вариант, уменьшить сумму выплат, но срок действия ипотеки останется прежним.
Чаще всего, сокращают сроки клиенты, у которых оформлен аннуитетный график. Обычно это те, кто в состоянии вносить выплаты больше той суммы, что обозначена. Такие заёмщики обычно подстраховываются, оформляя ипотеку на долгий срок. Другие желают уменьшить сумму переплаты. Те, у кого выплачена большая часть задолженности, стремятся быстрее избавиться от ипотечнных обязательств.
При выплате ежемесячной суммы большей, чем это записано в договоре, заёмщик уменьшает основной долг, ежемесячный платёж остаётся того же размера. При этом уменьшена сумма переплаты и сокращён срок кредитной задолженности.
При дифференцированном графике происходит уменьшение регулярных выплат, заёмщик имеет право выбора подобного способа досрочного погашения. То есть, платит больше, чем обязан делать это по договору, при этом уменьшает ежемесячные выплаты, а срок погашения ипотечного кредита оставляет прежним.
Как правильнее подойти к досрочному погашению ипотеки
· Перед подписанием договора внимательно прочтите все пункты, хоть и редко, но бывает, что банки начисляет штрафы за досрочное погашение кредита. Если же оно предусмотрено, оповестите банк о своих действиях, проконтролируйте перерасчёт суммы задолженности, графики.
· При выборе варианта досрочного погашения, посоветуйтесь со специалистами, родными — иногда бывает выгоднее платить по графику.
· Если банком установлены платежи вне очереди, то возможно удобнее пойти путём уменьшения срока ипотеки. Учитывайте собственные финансовые возможности, просчитайте что выгоднее — сократить срок или уменьшить ежемесячную сумму.
В случае, когда заёмщик предполагает будущие финансовые затруднения, но сейчас располагает деньгами, ему подойдёт вариант уменьшения ежемесячного взноса.
При дифференцированном графике, досрочное погашение особенно выгодно в первые два года, при этом клиент сокращает срок действия кредита и общую сумму удорожания.
