Покупка квартиры по переуступке несет в себе определенные риски, а если она вдобавок обременена ипотекой, то и дополнительные бюрократические проволочки и временные издержки. Но на фоне всех этих неудобств есть и неоспоримые плюсы. Правда, только для покупателя. Такая квартира, как правило, стоит на порядок ниже, чем аналогичный вариант у застройщика.
Пока квартира еще только строится, права собственности на нее еще нет, поэтому продать или купить ее можно по договору уступки прав по договору ДДУ (Договору долевого участия).
Банки и застройщики не жалуют переуступки. Для застройщиков такие квартиры составляют серьезную конкуренцию оставшимся нереализованным метрам на объекте. А для банков продажа ипотечной квартиры почти всегда означает полное досрочное погашения долга, что лишает их регулярного притока денег.
Итак, что же делать и с чего начинать, если вы решили продать ипотечную квартиру.
1. Получить согласие застройщика
Прежде всего, надо перечитать свой Договор долевого участия и убедиться, что в нем отсутствует условие, накладывающее запрет на продажу квартиры до регистрации права собственности. Несмотря на то, что ни Гражданский кодекс, ни 214 ФЗ не предусматривает ничего подобного, такое требование не противоречит закону. Судебная практика показывает, что сделки, заключенные в обход данного требования, признаются недействительными. Если такого условия нет, необходимо получить от Застройщика официально оформленное согласие.
2. Согласовать сделку с банком
Если квартира приобретена на заемные средства, необходимо согласовать ваши намерения по продаже с банком.
3. Уточнить сумму задолженности
Нужно не просто уточнить сумму, а получить от банка справку с указанием оставшейся суммы долга.
4. Составить Предварительный договор с обеспечением платежа
Он закрепляет обязанности сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. В предварительном соглашении должен быть указан размер задатка, на что он идет, и в какие сроки осуществляется выход на переоформление ДДУ.
Дело в том, что покупатель рассчитывается с продавцом двумя траншами. Один (задаток) идет в счет погашения основного долга перед банком, а вторым уплачивается разница между стоимостью квартиры и размером задолженности перед кредитной организацией.
И вот в момент погашения ипотеки самое уязвимое положение у покупателя. Если вдруг после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец откажется выходить на сделку, то покупатель рискует остаться ни с чем. Именно для этого нужен предварительный договор, который является для покупателя страховкой и гарантией, фиксируя все сроки и договоренности. Если продавец не выходит на сделку в оговоренные договором сроки, то покупатель в судебном порядке взыскивает с продавца задаток в двойном размере. Для того, чтобы в случае необходимости подлинность договора не вызывала сомнений, настоятельно рекомендуется подписать его у нотариуса.
5. Погасить долг перед банком
За счет средств покупателя необходимо погасить задолженность. Как правило, данная процедура проводится в присутствии покупателя, чтобы последний мог убедиться в целевом использовании своих средств.
6. Снять с квартиры обременение
После того, как денежные средства поступят в банк, он должен выдать справку о закрытии кредитного договора. С ней необходимо обратиться в Росреестр, где с квартиры будет снято обременение. Эта процедура может занять 2 недели.
Спокойнее и удобнее всего осуществлять данную операцию силами банка. После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банк сам подает документы в Росреестр на снятие обременения. Данная опция предоставляется банками на платной основе.
7. Переоформить ДДУ
Во имя единства всех процессов и поддержания документального порядка, застройщики, как правило, берут на себя функции по переоформлению договора долевого участия. Все, что остается сделать покупателю и продавцу – это отправить все необходимые данные и скан-копии документов и в назначенный день приехать в офис компании-застройщика на подписание договора уступки прав (также такой договор называют цессией).
Разумеется, делают это застройщики не по доброте душевной и не за спасибо, а за вполне конкретные деньги. Обычно цена такой услуги начинается от 10 000 рублей, а в некоторых случаях достигает нескольких десятков тысяч. Лучше заранее прояснить этот момент и условиться между собой, кто понесет данные расходы.
8. Зарегистрировать договор цессии в Росреестре
Договор уступки прав так же, как ДДУ или договор купли-продажи, должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Без этого у покупателя не будет никаких прав в отношении данной недвижимости. Эта манипуляция, как правило, также осуществляется силами застройщика в рамках платной процедуры по сопровождению сделки.
9. Произвести оплату по договору уступки прав
Финальные расчеты также вызывают у участников сделки вопросы. Каждый рискует в равной степени. Продавец, подписав договор и сдав его на регистрацию, может так и не получить своих денег. Покупатель же может отдать деньги, но не дождаться от Росреестра подтверждения перехода прав. И хотя в случае с ипотечной квартирой риски минимальны, но тем не менее они есть.
Поэтому самый безопасный вариант расчетов между продавцом и покупателем – это использование банковской ячейки. Для продавца условием доступа к ней становится наличие зарегистрированного в Росреестре договора уступки прав.
Аналогичным способом, набирающим в последнее время популярность, является банковский аккредитив. Принцип его действия схож с банковской ячейкой, но аккредитив позволяет осуществлять безналичные расчеты. Правда, стоимость такой услуги ощутимо выше.
Сколько времени потребуется на осуществление сделки?
Продажа ипотечной квартиры по договору уступки прав подходит только тем, кто никуда не торопится. С учетом погашения долга и снятия с квартиры обременения вся процедура займет около полутора месяцев. Хотя с другой стороны, это вряд ли можно назвать принципиальным неудобством. У продавца такой недвижимости все равно нет другого варианта, а покупатель в любом случае не может воспользоваться недвижимостью, так как она находится на стадии строительства.
Можно ли продать ипотечную квартиру по договору уступки прав в ипотеку?
Да, можно. И несмотря на кажущуюся нереалистичность процедуры, этот вариант является самым безопасным для продавца и покупателя. По сути оформляется перевод долга на другого заемщика. В двух словах схема выглядит следующим образом:
- Покупатель берет ипотеку в том же банке, в залоге у которого находится квартира.
- Банк сам закрывает долг продавца.
- Далее покупатель либо выплачивает банку ипотеку согласно графику, либо осуществляет досрочное погашение уже своего долга.
Но, к сожалению, такой привлекательный вариант практикуют далеко не все банки.
Если остались вопросы - пишите их ниже в комментариях или звоните:
+7 (812) 421-87-72
* ИПОТЕКА LIVE - команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.
www.ipotekalive.ru