1 этап
Первым делом нужно определиться для чего Вы покупаете квартиру. От этого будут зависеть дальнейшие критерии. Покупка возможна для своего проживания, для родственников (важен возраст), для сдачи в аренду, для инвестиций, для сохранности денег, подарок и так далее.
Определившись для чего квартира покупается, нужно сформулировать для себя те критерии, которые бы Вы хотели видеть в своей квартире. И уже по этим критериям стоит начинать подбор квартир от всех застройщиков, чтобы затем из них выбрать лучший вариант.
В помощь сформулируем 33 критерия выбора квартиры:
- этаж квартиры
- этажность дома,
- расположение квартиры на этаже,
- возможность отделения части общего коридора для нескольких квартир,
- наличие отделки,
- количество комнат,
- наличие балкона или балконов,
- ширина балкона и удобство его использования,
- несколько санузлов,
- кладовка,
- кухня-гостиная,
- односторонняя, двусторонняя или трёхсторонняя квартира,
- вид из окон на воду, на парк или просто чтобы ничего не заслоняло вид,
- наличие террасы,
- высота потолка,
- технология строительства дома,
- класс дома,
- надёжность застройщика,
- один дом или в комплексе домов,
- близость метро, школ и детских садов,
- удобство транспортной доступности до необходимых Вам мест,
- развитость инфраструктуры,
- наличие паркинга,
- наличие колясочных комнат,
- наличие консьержа,
- количество лифтов в доме,
- аккредитованность определённого банка,
- удобство рассрочки,
- длительность брони квартиры.
2 этап
Выбрав свою квартиру, нужно определиться, как Вы будете её покупать. Вариантов есть всего три – единовременная оплата ( вся сумма вносится сразу), рассрочка платежа (первоначальный взнос сразу, а дальше либо ежемесячные платежи, либо ежеквартальные, либо индивидуально согласованные платежи), ипотека (кредит в банке).
Самый выгодный вариант покупки – единовременная оплата. Застройщик заинтересован в скорейшем получении средств за проданную квартиру, поэтому конечно же делает скидки покупателям, которые имеют возможность заплатить всю стоимость сразу. Если же такой возможности нет, то перед Вами возникает выбор – рассрочка или ипотека. Как правило, согласованием индивидуальной формы рассрочки занимаются профессиональные агентства, потому что под конкретного покупателя хорошие застройщики не идут на уступки, а вот по партнёрским соглашениям с агентствами они могут согласовать предложенный вариант рассрочки.
Основное отличие рассрочки от ипотеки – рассрочку предоставляет застройщик, а ипотеку банк. Как следствие – для рассрочки нужен только паспорт, а для ипотеки нужно собрать необходимый пакет документов, отправить в банк на одобрение, после чего согласовать договор между застройщиком и банком, чтобы в договор с застройщиком внести данные по кредитному договору, а в кредитный добавить данные договора с застройщиком.
Документы, необходимые для ипотеки:
- Копия всех страниц паспорта
- Заполненная анкета того банка, куда подаём документы
- Копия трудовой, заверенная у работодателя
- Копия справки с подтверждением дохода
- СНИЛС и ИНН
- Если в браке, то для некоторых банков нужен будет пакет документов от супруга (супруги)
- Если мужчина до 28 лет, то в некоторых банках нужна копия военного билета.
В каждом банке есть свой регламент по подаче заявок, а также есть ипотечные программы без первоначального взноса, без подтверждения дохода, без обременения приобретаемой недвижимости и другие программы.
При выборе квартиры и формы оплаты всегда нужно сравнивать платежи по ипотеке и рассрочке, чтобы понять, какой из вариантов будет выгоднее Вам в данном конкретном случае.
Третий этап
Оформление договора. Подписание всегда проходит в офисе застройщика, если Вам кто-то предлагает подписать договор в любом другом месте, то покупка будет гораздо более рискованной. После подписания договора с Вашей стороны застройщик также должен со своей стороны подписать договор и поставить все необходимые печати. После этого с подписанным договором нужно обратиться к нотариусу для оформления всех необходимых для регистрации договора документов. Затем в большинстве случаев нужно оплатить стоимость квартиры или первоначальный взнос на аккредитив – некий аналог банковской ячейки, в которой деньги лежат в электронном виде, а не в бумажном.
Аккредитив необходим в связи с законодательным ограничением в получении средств застройщиком с продажи квартиры до регистрации самого договора. Поэтому только предоставив договор с печатью о регистрации застройщик открывает аккредитив и получает средства себе на счёт. Многие застройщики помогают покупателям и сами подают документы на регистрацию, в этом случае после нотариуса и банка нужно предоставить в соответствующий отдел застройщика весь пакет документов для регистрации.
Четвертый этап
Получение собственности. После постройки дома и получения акта ввода в эксплуатацию, после получения ключей и заселения, празднования новоселья, последним этапом будет оформление собственности на квартиру. Подавать документы можно только после того, как застройщик со своей стороны предоставит в регистрирующие органы все документы по дому. Для подачи заявки на собственность нужно будет предоставить:
- Подписанный договор с застройщиком (в случае ДДУ с печатью о регистрации)
- Акт приёма-передачи квартиры (иногда вместе с другими документами, если это прописано в самом акте)
- Акт сверки с застройщиком (о полной выплате стоимости квартиры)
- Гос.пошлина
Успешного Вам прохождения всех этапов!
И помните, что продать квартиру по договору уступки можно только до подписания акта приёма-передачи! Подписав акт Вы будете обязаны оформить на себя собственность!
