Интересный спор в рамках дела о банкротстве рассмотрел Верховный суд (определение №301-ЭС18-10926 (4) от 23 декабря 2019 года). Речь шла о возможности включить в конкурсную массу право аренды земельных участков - при том, что муниципалитет желает расторгнуть договор аренды из-за неоплаты.
О чем спорили?
Должник в 2014 году подписал с администрацией муниципалитета двадцать два договора аренды земельных участков – для строительства. Арендатор обязался регулярно вносить арендную плату, но слово свое не сдержал.
В июле 2015 году в отношении арендатора инициировали банкротство. Через два года открыли конкурсное производство. В конкурсную массу включили права аренды на 22 земельных участка.
Узнав об этом, администрация заявилась в суд с иском – о расторжении договоров аренды. С того момента, как было инициировано банкротство, в адрес муниципалитета не поступило ни одного платежа.
Эти задолженности перед администрацией были подтверждены судебными актами.
Позиция судов
В трех инстанциях в удовлетворении требований заявителя отказали. Было сказано, что право аренды – имущественное право, которое совершенно справедливо включено в конкурсную массу. Срок аренды – несколько лет, и при досрочном расторжении договора администрация преимущественно удовлетворит свои требования перед другими кредиторами.
Суды посчитали администрацию недобросовестным участником правоотношений.
Мнение Верховного суда
Верховный суд отменил принятые акты, сославшись на следующее. Земельный кодекс допускает досрочное расторжение договора аренды ЗУ. И суды не привели доводов, по которому такой возможностью администрация не может воспользоваться.
Сохранение договора аренды в условиях его неоплаты со стороны арендатора не только нарушает права администрации, но и постоянно наращивает задолженность банкрота по текущим платежам.
Также Верховный суд не согласился с квалификацией действий по подаче иска администрации в качестве злоупотребления правом.
Конкурсный управляющий, ссылавшийся на недобросовестность администрации, не привел никаких серьезных доводов, и суды свои выводы также не мотивировали.
Тем не менее, на спорных земельных участках при ведении строительства деньги дольщиков не привлекались, строительство не велось, вложившие свои деньги в него юрлица не погашали задолженность арендатора перед администрацией.
Поскольку в споре было много неисследованных судами обстоятельств, его направили на новое рассмотрение.