В 2019 году на российском рынке жилья произошли тектонические изменения. Вступили в силу новые законы, к которым строители и девелоперы пытаются приспособиться. Как все это повлияло на темпы строительства жилой недвижимости и цены на квартиры?
Будем жить теперь по-новому
С 1 июля 2019 году в России было запрещено долевое строительство. Застройщики теперь обязаны использовать счета эскроу. Эта схема подразумевает, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.
Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание. При этом банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам. Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.
Ужесточились требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь как минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика.
Обмануть систему
Новые законы анонсировались еще в 2018 году, но адаптироваться к ним по итогам 2019 года строительная отрасль полностью так и не смогла. Девелоперы всеми силами пытались новые правила обойти, что в итоге приводило к курьезам.
Так, в Москве в первой половине года было зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия (ДДУ) на первичном рынке жилья, чем за то же полугодие в прошлом году. Пик роста пришелся на июнь, когда было зарегистрировано рекордное за все годы число договоров на первичном рынке жилья (16677), что на 54% больше показателя мая и в два раза выше июньских отметок 2019 года. Таким образом, был достигнут наивысший показатель на рынке нежилой недвижимости за последние десять лет.
Однако никакого реального ажиотажа на столичном рынке недвижимости на самом деле не было. Просто девелоперы скупали квартиры сами у себя и таким образом обходили новый закон об использовании эскроу-счетов.
Выросли цены
Переход на проектное финансирование ожидаемо привел к росту цен на недвижимость. Ведь финансовая нагрузка на строительные компании выросла, и часть ее они переложили на покупателей. В итоге Россия в 2019 году взлетела на 27 позиций в мировом рейтинге цен на жилье и переместилась сразу на 19-е место.
Наиболее выраженной динамика оказалась в регионах. В Воронеже, по данным ЦИАН, за год цены на новостройки выросли на 38%, в Казани и Уфе - на 21%. В Москве за тот же период жилье подорожало на 6%.
По оценкам вице-премьера Виталия Мутко, цены на недвижимость могут в среднем вырасти минимум на 8% в результате перехода к новому механизму проектного финансирования новостроек. А в «Деловой России» не исключают, что рост цен может составить до 20% в перспективе до 2024 года.
Рухнул спрос
На фоне роста цен упал спрос на квартиры. Продажи новостроек в третьем квартале 2019 года к предыдущему кварталу сократились в 50 регионах, подсчитал Росреестр. Лидером по падению стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где число зарегистрированных сделок упало на 40% и 38% соответственно. В Москве и Подмосковье показатель сократился на 36%. По данным ЦИАН, в реальном выражении число ДДУ в Москве за период упало на 13%, в Подмосковье - на 23%, в Санкт-Петербурге - на 7%, в Ленинградской области - на 36%.
При этом доходы россиян не растут, и это также приводит к снижению спроса. Не помогло и снижение среднего уровня ставок по ипотеке с 10–10,5% в начале года до текущих 9–9,5%.
Не вынесли тягот реформы
Новые правила строительства и продаж нанесли серьезный удар по отрасли, признают аналитики. За период с 1 января по 10 сентября 2019 года в России было выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м. При этом подавляющее большинство среди банкротов 2019 года - небольшие компании.
Связано это с тем, что у некрупных застройщиков и портфели проектов небольшие. Средств у компаний недостаточно, чтобы сформировать подушку безопасности и поддержать бизнес в сложные времена. При этом банки настороженно относятся к таким застройщикам и неохотно их кредитуют. А крупные девелоперы имеют преимущества, позволяющие им увереннее держаться на плаву.
Что дальше?
Ситуация на рынке жилья пока остается очень нестабильной. Резкое падение ипотечных ставок должно поддерживать спрос и подталкивать девелоперов начинать новые проекты. Но новые правила игры на рынке привели к резкому рост издержек и повышению цен, что компенсирует платежеспособный спрос ипотечников. Если в 2020 году отрасль сумеет пройти через период консолидации, а ипотека продолжит дешеветь, то цены на квартиры должны стабилизироваться, а это поддержит спрос.
Спасибо, что дочитали до конца
Ставьте 👍 - это важно для канала