Как вам идея: покупаете по бросовой цене убитую хрущевку, через пару лет ее сносят, а взамен получаете новенькую квартиру. Хотите – сами живите, хотите – продавайте, чуть ли не на 50% дороже старой. Звучит слишком сладко? Рассказываем, как на самом деле происходит реновация и какие шансы у инвесторов.
Реновация с латинского переводится как «обновление». Обычно этот процесс запускают городские власти, чтобы освежить морально и технически устаревшие кварталы, и целые районы. У многих на слуху программы реновации в Петербурге и Москве, но и в регионах тоже сносят старые дома, чтобы дать жизнь новым.
Что сносят?
Чаще всего демонтируют хрущевки. В большинстве своем это панельные дома, которые возводились с 1957-го по 1968-й годы. Проектировщики экономили на всем: объединили ванную и туалетную комнаты, избавились от мусоропровода, лифта, ограничились 5 этажами, квартиры на первом этаже строили без лоджий или балконов. Высота потолков в среднем составляла около 2,5 метров, кухни очень маленькие – не больше 7,5 квадратов, обычно – 6 кв.м. В трехкомнатных хрущевках нередко делали крайне неудобную проходную гостиную.
Зато собрать такой дом можно было быстро: ленинградский рекорд – 5 дней! А тесноты новоселы не замечали – многие перебирались из подвалов, землянок и комнат в коммуналках. Что важно: хрущевки подразделялись на сносимые – срок их эксплуатации не превышал по плану 25 лет – и несносимые, со сроком службы в 50 лет.
В первом случае, по сути, шла речь о временных домиках, пока не наладится жизнь... Пик такого бюджетного строительства пришелся на 1960-й год, как легко посчитать, если не в 1985-м, то 2010-м все хрущевки пора было заменить на что-то посвежее. Хорошо, что хоть сейчас этим занялись!
Что предлагают взамен?
Равнозначные квартиры в новостройках. Однокомнатные квартиры меняют на однокомнатные, двухкомнатные на двухкомнатные и т. д., но, как вы понимаете, с принципиально иной планировкой, современным подходом к допустимому метражу, уже просто за счет раздельных санузлов добавляется общая площадь.
Поэтому, кстати, выгодно владеть не квартирой, а просто комнатой в хрущевке – ее поменяют на целую «однушку».
Новое жилье также будет энергоэффективным, о чем в хрущевские времена даже и не думали; электрические сети смогут спокойно выдерживать весь тот массив электроприборов, которыми мы сейчас пользуемся.
Для более быстрого переселения новые квартиры, по крайней мере, по программе реновации в Москве, сдаются с белой отделкой, то есть можно существенно сэкономить на ремонте.
Правда, большой вопрос – где эти квартиры будут находиться?
В одних случаях новостройки должны появиться прямо рядом со сносимыми зданиями или даже на их месте. Таким образом, собственники жилья возвращаются в свой же район и даже квартал. Это в идеале. Еще один вариант, когда людей переселяют в другой район.
И вот тут-то подкарауливает неизвестность: какая локация достанется?
В Петербурге, например, многие не хотели переезжать из неудобного жилья в центральных районах на комфортабельную, но незнакомую окраину с совершенно другим укладом и ритмом жизни. В основном, противились пенсионеры и те семьи, дети которых уже пошли в престижные учебные заведения в центре. И это важный момент, потому что для того, чтобы дом попал в программу реновации, за это должны проголосовать 2/3 собственников. Много несогласных? Ничего не выйдет.
Где выгода? Какие риски?
Если рассмотреть вопрос с финансовой точки зрения, то стоимость новой квартиры однозначно будет выше:
- она больше на 5-10 квадратных метров и более удобная (сюда также входят, например, пандусы для подъема в подъезд на коляске, современные широкие лифты);
- потребует меньше расходов и проблем за счет современной инженерной инфраструктуры дома;
- сможете сэкономить на ремонте;
- получите гарантированные парковочные места (в Москве точно обещали, а вот как с этим в других городах – еще вопрос);
- плюс капитализация инвестиций: вторичное жилье падает в цене, стоимость новостроек растет или остается на прежнем уровне, так что вы в любом случае в плюсе.
Московская программа пока самая интересная: можно будет, например, докупить необходимые вам квадратные метры и получить жилье роскошнее или даже приобрести с хорошей скидкой отдельную квартиру по соседству или в других новостройках, входящих в программу реновации.
Оптимистично настроенные люди говорят о выгоде в 50%, другие о том, что вы сможете выиграть 10-15%, в лучшем случае – до 30-35%. У реновации есть определённые риски:
- обычно нет даты переезда, то есть вас переселят не завтра, а через год, может, через три года или десять лет, может, программу вообще отложат или перенесут, ваш дом уберут из нее и т. д.;
- предложат не самый лучший район или даже, если говорить о центральных городах, новостройки за МКАДом (Москва) или КАДом (Петербург), а это уже совсем другая транспортная история, статус прописки, льготы и прочее;
- если вы приобретаете квартиру в хрущевке, намереваясь в ней пока жить, то придется смириться с тем ремонтом, который есть, ведь нет смысла приводить все в идеальный порядок – вдруг завтра переезд и всю красоту просто снесут?
- если вы планируете купить квартиру в хрущевке с инвестиционными целями, как и 60% новых хозяев, то увидите, что «хрущевка с перспективами» взлетела в цене, как минимум, на 5-10%, а то и 20%, так как владельцы, зная о программе реновации и ее рисках, предпочитают получить деньги сейчас.
Если риски вас устраивают, то имейте в виду, что срок экспозиции хрущевок обычно меньше, чем в среднем по рынку. Это означает, что с того момента, как квартира выставлена на продажу и ее начинают смотреть и оценивать, до момента покупки проходит мало времени. Нужно быть готовым решать вопрос быстро. Хотя спешка в финансовых вопросах и лишняя, тем более, если вы купите убитую квартиру или комнату, а потом пожалеете, сразу просто так продать не выйдет: придется заплатить 13% налога, если с даты покупки не прошло 5 лет.
Напоследок предлагаем вам топ-3 советов:
- Покупать малогабаритное жилье или комнату, чтобы получить полноценную квартиру;
- Если планируете временно сдавать жилье в хрущевке, то не стоит тратиться на хороший ремонт;
- Следить за рынком, выбирать те объекты, где рядом уже появились стройплощадки. Так шансы выше, что переезд будет скорее.
И, конечно, при любой покупке жилья следует тщательно проверять документы на недвижимость и права продавцов на нее.
Подписывайтесь на страницу МТС Банка в Яндекс.Дзен . Полезные статьи, финансовая грамотность, информация об акциях — всё собрано в одном месте. :)