Представьте, что вы решили покупать землю: заходите на доску объявлений и перед вами тысячи объектов, цена на которые от 10 000 рублей до нескольких миллионов. При этом площадь участков примерно одинаковая. В чем дело -- непонятно. Самостоятельно разобраться, от чего все-таки складывается цена на землю сложно. Поэтому расскажем: какие будут цены, от чего зависят и как заработать на разнице.
Первичка или вторичка: что лучше?
Если максимально обобщить, то всю землю под ИЖС или производство можно разделить на две категории:
- первичная — участки продают компании, которые занимались освоением территории, проводили коммуникации и оформляли землю с нуля;
- вторичка — как правило, такие участки продают собственники, которые некоторое время пользовались землей.
В чем разница?
Стоимость первичной земли складывается на основе объективных факторов: географического положения, качества земли, размеров участков и других. Конечно, компании делают наценку, но в основном она одинаковая в рамках единого проекта или комплекса.
Со вторичкой дела обстоят иначе. Покупатель также может оценить наличие объективных факторов, но наценка на участки может существенно отличаться: одним продавцам нужно быстрее сбыть недвижимость, чтобы закрыть кредиты или накопить денег, другие просто ставят бешеную наценку с мыслью: «А вдруг купят…”.
Часто эта наценка ничем не подкреплена и, если покопаться, можно найти участок рядом в разы дешевле.
Важно ли, где находится участок?
Однозначно ответить на вопрос сложно, так как главный фактор тут — возможность удовлетворить потребности конкретных покупателей.
Речь вот о чем:
- Дорогие участки могут находиться в пригороде, например, в рамках первого кольца МКАД. Такую землю ценят деловые люди, которым важно в любой момент оказаться в гуще городской жизни.
- Высокая цена может быть и на объекты, которые находятся в 100-150 км от города, особенно, если до него можно доехать без пробок. Такое предложение интересует людей, желающих сесть в пятницу вечером на машину и через час уже оказаться далеко от шума, пробок и суеты. Но купят ли такую землю деловые люди… маловероятно.
Природа и география — вот что важно!
В первую очередь, речь идет о природных объектах рядом с участком: озера, реки, леса, красивые горы. Все это существенно увеличивает цену участка, особенно, если земля находится прямо рядом с лесом или у водоема.
Но к этой категории относятся и другие факторы:
- Роза ветров — никому не понравится, если участок будет продуваться ветрами насквозь или будет идти дым и неприятный запах с производственных объектов, расположенных рядом.
- Рельеф — в низине участки обычно затапливает весной, зато в летние дни на них практически не бывает ветра.
- Качество земли — если вы мечтаете разбить огород или большой красивый сад, глина и песок — не подойдут.
Обычные удобства, куда же без них
На стоимость земли влияет наличие коммуникаций: электричества, водопровода, канализации, газа.
Кроме этого, на цену влияют:
- удобные подъезды к участку;
- наличие автомобильных развязок;
- наличие интернета;
- общественный транспорт.
Это интересно! Инженерные коммуникации существенно повышают цены участков, поэтому инвесторы или обычные люди, желающие заработать, часто покупают участки на старте продаж, а после проведения удобств их продают дороже.
Например, сейчас можно купить участок за 100 000 на старте продаж и в затишье. До весны провести вынос границ участка, подачу заявок на электричество. Весной, когда спрос на землю вырастет, продать участок можно в 2 и 3 раза дороже.
А вот, что снижает стоимость земли
В первую очередь, это старые постройки/сооружения. Продавцы обычно увеличивают цену участка, обосновывая это наличием строений. Но на самом деле, такие объекты, наоборот, доставляют массу неудобств покупателям: им придется за свой счет все сносить.
Другие факторы, которые снижают популярность участков:
- Заросли, деревья, заболоченность — это дополнительная работа для новых собственников.
- Юридические обязанности в отношении участка: охранные зоны, ограничения в пользовании или аренда части земли.
- Наличие на смежных участках зарослей, старых построек и других объектов, влияющих на быстрое распространение пожаров.
- Наличие нарушений земельного законодательства, ведь несовпадение фактических границ может обернуться штрафом и неудобствами.
- Категория участка — обычно для строительства выбирают ИЖС, но у некоторых участков может быть ЛПХ.
Ну и один из главных факторов — площадь участка. Чем она больше, тем выше цена при прочих равных условиях.
А в готовы купить землю на старте продаж, чтобы заработать? Поделитесь своим мнение в комментариях.