Сегодня мы поговорим об инвестициях в недвижимость остров Пхукет. Именно инвестиционная недвижимость является специализацией нашей компании, хотя, конечно, мы занимаемся и всякой другой. Кратко на эту тему я уж писал, теперь же пришло время поговорить об этом подробно и максимально просто.
Под инвестицией в недвижимость мы с Вами понимаем приобретение недвижимости с целью заработать на этом деньги. Это основная цель и смысл этой деятельности.
Хотя имеют право на существование и другие, например- снизить страновые риски, т.е. застраховать часть своего капитала от рисков нахождения в юрисдикции России и в валюте рубль. К сожалению, никому не нужно рассказывать о том, как нестабильна политическая и экономическая обстановка в России, налоговый и инвестиционный режимы и курс рубля могут меняться по мановению руки владыки и непредсказуемо. ДОЛГОСРОЧНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ И ИНВЕСТИРОВАНИЕ здесь попросту невозможны. Я никого не хочу обидеть и осуждать политику правительства здесь- это просто факт. В какой бы инструмент в России вы бы не вложились- бизнес, ценные бумаги российских компаний, депозиты, золото, недвижимость и т.д.- вы все равно будете в рублях. А значит- повторись ситуация 2014го года- и ваши сбережения моментально оказываются под угрозой. Покупать наличную и безналичную валюту? Как вариант- но не идеально, очень маленькая доходность по депозитам, да и, честно говоря, в любой момент ваши депозиты могут принудительно разменять на рубли. Налог на вашу недвижимость в России могут в любой день поднять в разы. По закону. В один день. Не верите? Зря. Бизнес в России потерять еще проще. Хранить большие суммы в наличной валюте тоже рискованно. Вложения в иностранные ценные бумаги самостоятельно- нужна некоторая квалификация и время. Делать же это через паевые фонды и управляющие компании- это просто игра в рулетку. Но мы отвлеклись.
Все это называется страновые риски. Как же защититься от них? Ответ здесь только один- диверсифицировать свой капитал по странам и валютам. Если говорить совсем просто- не держать все яйца в одной корзине. Это и называется- диверсификация.
Почему недвижимость? А почему бы и нет? Недвижимость- традиционно один из самых консервативных инструментов инвестирования, это означает что он отличается малой рискованностью. Попросту говоря, недвижимость очень НАДЕЖНА относительно других инструментов(ценных бумаг, бизнесов, золота и всего остального, включая произведения искусства, коллекционные сорта виски и многое- многое другое).
Почему недвижимость Таиланда и острова Пхукет? Все очень просто, остров идеально подходит для инвестиций в недвижимость- географическое положение, прекрасный климат с необычайно длинным высоким сезоном, безопасная и дружелюбная атмосфера и, конечно, божественное Андаманское море- все это приводит на остров десять миллионов туристов ежегодно. И это количество растет. В данный момент на острове строится второй международный аэропорт- это подтверждает прогноз, что туристов будет еще больше, а значит- спрос и цена на недвижимость на острове будет расти еще очень долго. Кроме того, остров(в отличие от материка) по определению имеет ограниченную площадь застройки и ограниченную этажность. Всего около сорока процентов площади острова Пхукет по закону пригодно для строительства.
Добавьте сюда то, что так любят деньги: по настоящему стабильную политическую обстановку, мягкий инвестиционный климат, простой и дружелюбный налоговый режим, не меняющийся буквально десятилетиями. А Вы знаете, что в Таиланде отсутствует налог на недвижимость? Вернее- он настолько мал, что оплачивается один раз в несколько лет. Все эти факторы складываются в следующую картину: стоимость недвижимости на острове Пхукет непрерывно растет. А благодаря миллионам туристов и круглогодичному курортному климату доход от сдачи недвижимости в аренду остается стабильным и составляет от 7 до 12 процентов в год! И даже в некоторых случаях выше(это зависит от типа недвижимости и от ее локации). При этом, обращаю ваше пристальное внимание, вы получаете доход в валюте, что минимизирует ваши риски нестабильного курса рубля. Кстати, мы предлагаем не только недвижимость острова, есть предложения в Бангкоке а также в других странах. Но об этом в другой раз.
Как же зарабатывать на недвижимости? Основных способа два: покупать на этапе котлована и продавать после завершения строительства, и получение дохода от сдачи в аренду. Никто не запрещает их совмещать, кстати.
1. Обычно цена на готовый объект вырастает на 20-30% за эти 1,5-2 года. Т.е в среднем цена квартиры вырастает в среднем на миллион бат и выше уже к сдаче объекта. И в целом на острове цены на недвижимость растут ежегодно- это связано с развитием курорта и тенденция эта будет сохраняться еще долгое время. В данный момент на Пхукете строится второй международный аэропорт, это доказывает что оценка большого бизнеса совпадает с нашей, потому что такого рода инфраструктурные проекты требуют очень серьезных инвестиций и имеют сроки окупаемости, исчисляемые десятилетиями, это как минимум.
2. Получение дохода от сдачи в аренду. Это основной способ, об этом подробнее.
Суть проста и понятна, остановимся на способах управления арендной недвижимостью. Их существует как минимум три:
- передача в управление застройщику. Как правило, застройщики предлагают свои разнообразные программы управления, либо с гарантированным доходом- когда вам выплачивают оговоренную сумму один раз в год, в среднем это 6-8% от стоимости объекта, либо под комиссию от сдачи, обычно это около 30% от выручки. В первом случае управляющая компания берет на себя все риски плохой заполняемости, зато во втором есть возможность заработать больше. Плюс есть всякие экзотические программы вроде арендных пулов, отельных инвестиций, таймшеров и обратного выкупа.
- сторонняя управляющая компания. На наш взгляд- наиболее выгодный вариант. Управляющих компаний на острове немало, и между ними существует большая конкуренция, от которой выигрывает владелец недвижимости. Мы также являемся управляющей компанией. Подробно об этом деятельности и предлагаемых нами услугах расскажу отдельно. Доходность от управления недвижимостью с привлечением управляющей компании в среднем составляет 10-15%, в зависимости от объекта.
- самостоятельный вариант. Многие владельцы самостоятельно управляют своей недвижимостью с привлечением одного или нескольких агенств для заполнения или нанимают какого-то знакомого фрилансера. При этом доходность может составить 10-20%, однако тут оценить ее довольно сложно, потому что зачастую владелец при этом трудится сам- ищет и заселяет гостей, убирается, меняет белье, делает мелкий ремонт, решает бытовые вопросы, оплачивает счета и так далее. Этот способ управления тоже имеет право на существование. Если вы, например, хотите осесть в Таиланде, но без дела сидеть не привыкли- почему бы и нет? Какой вариант выбрать- решать вам.
Как видите, инвестиции в недвижимость Пхукета предлагают неплохую доходность при разумных рисках, плюс это доход в валюте, что немаловажно в нашей нестабильной экономике. Тайский бат - одна из самых стабильных валют в мире. Как и экономика Таиланда в целом. Поверьте на слово: получая стабильный доход в валюте, гораздо приятнее смотреть на эксперименты родного правительства в области экономики. О правильном выборе недвижимости для инвестиций мы поговорим отдельно.
