Если сказать, что жилищное законодательство Российской Федерации одно из самых запутанных в мире – это значит, не сказать ничего. Конечно, его запутанность не есть результат чьего-то злого умысла. Всё дело в том, что бывший советский человек оказался слабо подготовлен к реалиям жизни в условиях рыночной экономики. Таким образом, сложность процедуры приобретения квартиры, особенно на вторичном рынке, продиктована необходимостью защиты жилищных прав, пока ещё, не приспособленных к рыночным реалиям россиян.
Видимо по этой причине покупка квартиры сопровождается необходимостью сбора большого количества справок и иных документов. При этом любое даже самое мелкое упущение может привести к тому, что по требованию одной из сторон, сделка будет объявлена ничтожной, то есть недействительной. Произойти это может и в том случае, когда будет поставлена под сомнение юридическая чистота квартиры.
Риски при заключении сделок купли — продажи недвижимости
Прежде всего, при покупке квартиры необходимо помнить о том, что любая сделка может считаться действительной только в том случае, когда обе договаривающиеся стороны являются дееспособными. Недееспособными считаются лица, находящиеся на учёте в наркологических и психоневрологических диспансерах, если в отношении них уже вступило в силу решение суда о лишении их дееспособности. Однако, в целом ряде случаев, сделки о купле продаже недвижимости с лицами находящимися на излечении в психиатрических больницах и наркологических диспансерах, скорее всего, будут признаны ничтожными, даже если решение суда о лишении их дееспособности, на момент сделки ещё не было принято. Следует помнить так же и о том, что срок давности по таким сделкам исчисляется периодами от одного до десяти лет.
Даже если продавец является дееспособным человеком, из этого вовсе не следует, что заключённый им договор о купле продаже квартиры не может быть никем оспоренным. Происходит это, чаще всего, в тех случаях, когда продавец находится в законном браке, а продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом. Так же большой проблемой для покупателя может стать факт проживания в квартире, на момент её продажи, несовершеннолетних детей, которые так же смогут со временем оспорить заключённую сделку.
Более того, даже тогда, когда юридическая чистота квартиры не вызывает сомнения, у вполне добросовестного покупателя могут возникнуть проблемы, если в квартире на момент заключения договора будет кто-то прописан. При этом не важно, был он собственником квартиры или просто квартирантом, выселить его из занимаемой квартиры, в любом случае, можно будет только по решению суда. Ну и, конечно же, любая сделка с недвижимостью должна пройти государственную регистрацию.
Документы для государственной регистрации
Для государственной регистрации договора купли-продажи потребуется представить следующие документы: договор о заключения сделки купли-продажи недвижимости; судебные решения о праве на наследование; акты о приватизации; свидетельства о праве на недвижимое имущество; выписка из технического паспорта (план помещения); акты местной и государственной власти.
При этом необходимо помнить о том, что некоторые из этих документов имеют ограниченный срок действия. Обмен недвижимости В тех случаях, когда речь заходит о таком явлении как обмен недвижимости, то, когда обменивается не приватизированное жильё, задача сильно упрощается, поскольку обменивающиеся стороны становятся не собственниками жилья, а всего лишь его нанимателями. Если же недвижимость подлежащая обмену приватизирована, то обмен недвижимости мало чем отличается от её купли продажи.