Эта тема уже измусолена до дыр, но конкретные цифры никто не приводит. Все на уровне бла-бла-бла. А я посчитаю.
Я живу в Пензе и рассматривать недвижимость буду на примере моего города. Полагаю, что в регионах ситуация примерно одинаковая. Про Москву отдельно упомяну. Итак, поехали.
У вас есть 3 000 000 рублей и вы не знаете куда их вложить (ну так бывает иногда). Вы считаете, что лучше всего купить квартиру и сдавать ее. Ну посмотрим правы вы или нет.
Есть два варианта за эти деньги:
1. Купить квартиру в новостройке и потратиться на недорогой ремонт.
2. Купить вторичку с ремонтом и сразу сдать.
Первый вариант: Новостройка
Нам подходит вариант с 1-комнатной квартирой в ЖК «Райки». Район в 5 минутах езды от исторического центра города, но относительно тихо. Цена 1 800 000 рублей.
Ремонт примерно обойдется тысяч в 400. Мебель и технику можно купить еще на оставшиеся 400 тысяч рублей.
Итого расходы: 2 600 000 рублей.
Аренда в новостройке в центре будет приносить примерно 10 000 – 12 000 рублей в месяц. Коммунальные услуги будут оплачивать квартиросъемщики.
Вложение окупится за 18-21,5 лет. Доходность 4,5-5,5% годовых.
Плюсы варианта: невысокая цена, новые коммуникации, а значит отсутствие капитального ремонта в ближайшие 7 лет точно.
Минусы варианта: нужно заморочиться с ремонтом.
Второй вариант: Вторичка
Тут с ценами посложнее будет. За эту сумму хорошую квартиру не купить. Нужно либо поджидать удобный момент со срочными продажами, либо выбрать район чуть дальше.
Допустим, мы выбрали вот такой вариант за 2 650 000 рублей. На оставшиеся деньги можно докупить технику.
Итого расходы: 3 000 000 рублей.
Стоимость аренды будет примерно та же – 10 000 – 12 000 рублей.
Вложение окупится за 20,8-25 лет. Доходность составит 4-4,8% годовых.
Плюсы: нет трудозатрат с ремонтом.
Минусы: не центральный район.
Получается, что в обоих случая доходность от инвестиций в недвижимость в Пензе не превысит 5,5%. И это в том случае, если не будет сбоев со сдачей в аренду, крупных происшествий с имуществом и техникой.
Можно увеличить доходность, сдавая квартиру посуточно. Но тогда заниматься этим всем придется самостоятельно и износ мебели и техники увеличивается. Но Пенза – это не туристический город и большого спроса на посуточную аренду нет. Можно сидеть без клиентов довольно долго.
Другое дело – инвестиции в недвижимость в крупных городах: Москве и Питере. Там доходность от сдачи в аренду будет выше, потому что цены значительно выше. А вот купить квартиру можно на этапе строительства с хорошей скидкой.