Нужно ли для переуступки согласие застройщика?
Застройщики стараются включить в ДДУ все возможные пункты, упрощающие их жизнь, увеличивающие возможности заработать и ограничивающие возможности дольщиков во всем. Один из таких пунктов, который может оказаться и в вашем ДДУ – это пункт об обязательном согласии застройщика на то, чтобы дольщик мог реализовать переуступку права требования по ДДУ. Не от скуки – его согласие обойдется вам в какую-то сумму.
Насколько велика сумма – в договоре может и не указываться. И тогда застройщик предлагает дольщикам заключение еще одного договора – на оказание услуг оформления документов по переуступке и подаче бумаг на госрегистрацию.
И вот за такую услугу уже берет какую-то суму, которая колеблется в зависимости от степени жадности от тридцати тысяч до двухсот пятидесяти тысяч. А если от заключения такого договора дольщик отказывается – застройщик согласия на переуступку не дает.
В этой ситуации есть один очень интересный момент. То, что в законность такого требования верят застройщики, не удивляет – такая вера позволяет им заработать дополнительные деньги. А удивляет то, что верят в законность получения согласия и некоторые юристы.
Так вот, такая вера – не более, ем религиозное заблуждение. Потому что включение застройщиком в ДДУ требования о том, чтобы получать его согласие на переуступку – является абсолютно недействительным.
Теперь выясним, нужно ли и платить за переуступку прав.
Обоснована ли плата за переуступку?
Некоторые ДДУ содержат условия о том, что нужно платить за переуступку прав прописанную в ДДУ сумму. Сумма меняется от застройщика к застройщику и временами доходит аж до четверти миллиона рублей. Но парадокс такого условия в том, что ничего платить за переуступку прав дольщик не должен - такое условие в ДДУ является недействительным.
Что в итоге?
Отечественное законодательство, и в частности – закон о защите прав потребителей, прямо предусматривают, что у застройщика нет никаких прав навязывать дольщикам какие бы то ни было дополнительные услуги и требовать платить за переуступку прав. Причем судебная практика показывает, что суды придерживаются точно таких же позиций.
Определяющий систему долевого строительства закон ФЗ-214 включает всего два основания, позволяющих признать переуступку прав недействительной:
- Первое основание – это частичная или полная неоплата договора;
- Второе основание – это несоблюдение правила сроков: переуступка возможна, если ДДУ уже прошел обязательную для него госрегистрацию, но передача объекта дольщикам еще не состоялась.
И что примечательно: ни в Федеральном Законе 214, ни в законе о регистрации прав на недвижимость – ни малейшего упоминания ни про какие согласия застройщика. Более того, этой же точки зрения придерживается и российский Верховный суд, и регистрирующий эти самые переуступки Росреестр.