Во всем мире очень широко распространены мошеннические схемы, связанные с отчуждением недвижимости. В данной статье рассмотрим одну типовую ситуацию: как разрешаются споры, когда продавец одного земельного участка совершает сразу две сделки по ее отчуждению?
Наконец-то, в конце 2013 года, Верховный суд РФ в своем Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 10 декабря 2013 года № 57-КГ13-9 // БВС РФ № 8 2014 года.
Вот как разрешил спор Верховный суд РФ
Право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хоз.ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как разъяснено в п. 61 Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Подведем итоги
Прав в данной ситуации будет тот покупатель, который первым зарегистрирует переход права собственности. Но второй покупатель, который не успел совершить действий по гос.регистрации, будет иметь право требовать возмещения убытков - возврата денежных средств уже уплаченных по договору.