В 2019 году средний размер пенсии, по данным Пенсионного фонда России, составил 15 495 рублей. Прожиточный минимум пенсионера — 8 846 рублей при отсутствии минимального трудового стажа. Негусто, правда? На эти деньги можно оплатить коммунальные услуги, купить недорогих продуктов, и, может быть, останутся средства на лекарства. Поэтому желательно уже сейчас позаботиться о дополнительном доходе к страховой пенсии. По нашим подсчетам, на это уйдет всего 10 лет. Рассказываем, как это сделать.
Подход: купить квартиру, чтобы сдавать
Квартира — это не только место, где мы можем жить, но и неплохой инвестиционный доход на относительно безбедную жизнь. Жилье можно сдавать на долгий срок, а в крайнем случае — передать по наследству или продать.
Наша стратегия подойдет для людей со средним доходом в 100 тыс. руб. в месяц. За год получается 1,2 млн руб. Предположим, что 1 млн рублей мы тратим на обязательные расходы, а 200 тыс. руб. откладываем на отпуск или в финансовую подушку безопасности.
Если начать применять холистическую модель потребления, например, выгодно покупать продукты, правильно торговаться и покупать авиабилеты, то в месяц реально сэкономить 25% от своего бюджета за вычетом накоплений. Примерно 20 тыс. рублей. Дальше берем эти деньги и вкладываем в покупку жилья — тот актив, который останется с нами.
Выгодно приобретать жилье на первоначальном этапе строительства — цены вполне доступные. Возьмем среднюю стоимость квартиры — 2 млн руб. Берем эти деньги в ипотеку на 10 лет. По завершению строительства вкладываем еще 500 тыс. руб. на ремонт. В совокупности наши расходы получаются 2,5 млн руб. Через несколько лет квартиру можно сдавать за 18-20 тыс. рублей.
3 шага, как это сделать
1 шаг. Изучите рынок.
Зайдите на «Яндекс.Недвижимость», воспользуйтесь фильтрами и выберите жилье до 2 млн рублей. Также посмотрите сайт Федеральной палаты недвижимости. Смотрите популярные и перспективные районы. Напомним, что выгоднее покупать жилье на этапе котлована, чем готовое. Сэкономите несколько тысяч или миллионов рублей. После завершения строительства стоимость квартиры увеличится минимум на треть.
2 шаг. Мониторинг цен.
Посмотрите на сайте «Циан»: за какую цену сдают квартиры в том районе, в котором вы хотите купить жилье. Для вас это будет условный ориентир. Цена может меняться в зависимости от состояния ремонта, наличия бытовой техники и внешней инфраструктуры.
3 шаг. Воспользуйтесь государственными программами.
Если у вас второй или последующий ребенок родился после 1 января 2018 года, вы можете взять семейную ипотеку. Участникам этой программы дают ипотеку по льготной ставке в 6%. В апреле этого года изменились условия государственной программы, и теперь льготная ставка будет действовать на протяжении всего срока ипотеки. Также появились новые условия для семей, которые планируют приобрести жилье на территории Дальневосточного федерального округа.
Получите налоговый вычет. Вы можете на него рассчитывать, если имеете официальный доход, с которого ваш работодатель платит 13% в качестве НДФЛ. При покупке квартиры от 2 млн рублей вам вернут 260 тыс. рублей + 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. рублей). В совокупности можно официально «отжать» у государства 650 тыс. руб. за покупку квартиры.
При рождении или усыновлении второго ребенка оформите материнский капитал. В 2019 году он составлял 453 026 рублей. Право на получение сертификата возникает, если ребенок родился с 1 января 2007 года по 31 декабря 2021 года, и, скорее всего, программу продлят. Полученные деньги рекомендуем вложить в погашение ипотечного кредита.
Конечно, выгоднее брать ипотеку на льготных условиях и при наличии материнского капитала, но, если вы пока не создали семью, вполне реально потянуть всю эту историю самостоятельно. Например, взять ипотеку на 2 млн руб. на 10 лет с первоначальным взносом 200 тыс. руб. (10% от стоимости квартиры). Под усредненную процентную ставку в 9,2% годовых. В месяц платеж составит 22 997 тыс. руб. Доход с квартиры мы начнем получать раньше, чем через 10 лет. Плюс не забудьте воспользоваться налоговым вычетом от государства.
Есть ли какие-то риски?
Риск потерять собственную квартиру — минимальный. Всегда будет спрос на недорогое съемное жилье. Квартира никуда не денется и не исчезнет из-за девальвации. Последние 20-30 лет цена на недвижимость в крупных городах растет.
Кто-то скажет, что много возни с квартирантами, и, возможно, придется ежегодно обновлять ремонт. На самом деле не все так страшно, нужно только один раз вникнуть и составить грамотный договор аренды, где прописать сумму неустойки в случае порчи имущества. Если квартиранты добросовестные, то всегда можно договориться на альтернативные условия.
А если вдруг наступит полный крах российской экономики, и наш актив обесценится, то как минимум сама квартира не пропадет, ее можно будет подарить своим детям или оставить в наследство.
Вложиться в недвижимость и заработать на пенсию — вполне реальная схема. Возможно, некоторые теоретики вам скажут, что доходность от сдачи квартиры не превысит 10%. Но на самом деле, недвижимость — один из самых надежных инструментов. Просто выберите перспективный район, где хотите купить жилье, и просчитайте свои ипотечные расходы на 10 лет с учетом налогового вычета. В первое время поменяйте свое потребительское поведение, рационально совершайте покупки, и скоро у вас появится дополнительный доход от сдачи недвижимости.