Дмитрий Удимов - инвестор с большим стажем. Он вкладывает деньги не только в фондовый рынок, но и в бизнес, арендные пулы для такси, стартапы. А еще Дмитрий 5 лет прожил на о. Пхукет и знает все о местной арендной недвижимости. Я взял у него интервью, чтобы подробнее разобраться в этой теме.
Дима, недавно я был на о. Пхукет и был изрядно удивлен обилием рекламы инвестирования в недвижимость. Ты давно в этой теме - поделись своими мыслями.
Меня не привлекают инвестиции в недвижимость. Доходность, как правило, очень низкая на уровне 5-7%, а окупаемость более 10 лет, но с другой стороны не требуется специальных знаний. Если требуется пассивный доход, то 20-30% дохода от сдачи недвижимости заберет Управляющая компания. Без УК вопросы и проблемы арендаторов придется разруливать самостоятельно, так что это уже будет не инвестиция, а в каком-то роде самозанятость. Я инвестирую в недвижимость скорее для опыта и диверсификации.
Почему вкладываешь в недвижимость именно в Таиланде? Почему не привычная однушка в Москве?
Потому что в Таиланде, а конкретно на острове Пхукет я провел более 5 лет свой жизни и хорошо знаю местность. Москва мне вообще практически не знакома, т.к. я из Петербурга. В Таиланде крепкая валюта и низкий уровень инфляции ~1%. Я также сдавал 2 года в аренду однушку у метро в Петербурге через Airbnb, но устал этим заниматься и через 5 лет владения квартирой решил ее продать и зафиксировать прибыль ~65% (~13% годовых).
Какие есть юридические нюансы при покупке недвижимости в Таиланде гражданами России?
Иностранец не может владеть землей в Таиланде. Поэтому покупая дом или виллу клиенты используют серые схемы с номиналами. А вот владеть апартаментами в кондоминиумах иностранцы могут легально. Есть 2 типа оформления прав на апартаменты - Freehold (cобственность) и Leasehold (аренда на 30 лет с правом продления суммарно до 90 лет). Второй вариант дешевле в оформлении и большинство выбирает именного его, так как никакая недвижимость в Таиланде столько не простоит, даже первые 30 лет.
Как ты выбирал застройщика и конкретную локацию для стройки?
Застройщика выбирал я с супругой. Мы любим район Раваи и пляж Най-Харн. Поэтому когда увидели рекламу о планах постройки кондоминиума в пешей доступности от пляжа в интересной нам локации, решили заглянуть в офис продаж и посмотреть на шоу-рум. Очень понравился дизайн в японском стиле и подиум вместо кровати.
В каком виде сдается твоя квартира? Что там уже будет, а что нужно докупать?
Наша квартира сдается со всей мебелью, посудой, постельным бельем и техникой, кроме стиральной машины. То есть как только подпишем акт о приемке, то можно сразу жить или запускать арендаторов.
Какая ожидаемая доходность этой инвестиции?
Расчетная доходность инвестиций ~7% годовых в тайских батах. Это уже за вычетом комиссии управляющей компании, которая будет заниматься эксплуатацией объекта. Как будет в реальности - увидим.
Как ты планируешь решать вопросы с арендаторами, управлять своей недвижимостью?
Я не планирую самостоятельно решать вопросы с арендаторами. Квартирой будет заниматься Управляющая компания моего хорошего знакомого и спеца по Airbnb Максима Самойлова. У нас уже подписан договор. Представитель УК также представляет мои интересы перед застройщиком и решает вопросы по приемке.
Какой совет можешь дать моим подписчикам, которые рассматривают инвестиции в недвижимость на Пхукете?
Инвестируйте в недвижимость на Пхукете, только если планируете жить там сами либо планируете ее сдавать. Не пытайтесь покупать на «этапе котлована» с целью перепродажи. Вторичный рынок недвижимости на Пхукете мертвый, ликвидность вашего актива будет нулевая из-за некоторых особенностей местного рынка. Агент, который привел застройщику клиента получает комиссию >10%, ему достаточно просто привести клиента в офис продаж и закурить. Застройщик дальше все сделает сам и после подписания с клиентом договора перечислит агенту комиссию. В случае вторички агенту придется реально работать, самостоятельно показывать потенциальным клиентам объект, подключать юриста для оформления сделки, заниматься документами и т.д., ну и узнав про комиссию агенту 10% собственник тоже может напрячься.
Ставьте лайк, делитесь своим мнением и опытом в комментариях и подписывайтесь.
И не забывайте подписаться на мой Telegram-канал "Инвестиции на диване". Простым языком рассказываю об инвестициях и личных финансах. Объясняю принципы работы с фондовым рынком. Делюсь собственным опытом: открыто показываю и успехи, и факапы.
