Частый запрос, который поступает к нашим экспертам:
"хотим разменять трешку на две однушки"
Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные чаще всего подразумевает, что доплаты у семьи нет.
Давайте разберем по шагам как действовать в таких условиях.
Шаг 1. Разбираемся в сути.
Важно понимать, что "размен" это скорее общеобиходное слово, чем реальная операция. В действительности схема будет выглядеть так (смотрите рисунок №1).
Ваша трехкомнатная квартира будет выставлена на продажу.
Покупатель вашей квартиры заплатит деньги не Вам, а продавцам (собственникам) двух однокомнатных квартир.
Такая схема расчетов экспертами называется "зачетной".
Шаг 2. Важнее найти куда переехать.
Важно помнить:
цель сделки - покупка двух однокомнатных квартир одновременно с продажей трехкомнатной.
Почему одновременно? Потому что чаще всего семье просто физически некуда будет съехать, если просто продать трехкомнатную квартиру.
Раз цель покупка однокомнатных квартир, значит и начинать надо с того, что вы смотрите те квартиры, которые вам действительно нужны.
Запомните! Когда придет покупатель на Вашу трехкомнатную квартиру, Вам на весь поиск вариантов дадут две недели! Очень сложно за 2 недели найти сразу две квартиры, которые готовы будут быстро провести с вами сделку, так чтобы ваш покупатель не сбежал, увидев все проблемы.
Поэтому начинаем с того, что ищем и просматриваем варианты разъезда.
Нет!
Вы не просматриваете рекламные объявления на однокомнатные квартиры - вы сразу идете смотрите квартиры, которые вам примерно подходят по Локации, параметрам и цене.
А бюджет?! Как же понять, сколько у нас будет денег?
Шаг 3. Изучите историю сделок на трешки.
Нет! Не рекламные объявления на трехкомнатных квартир в Авито или Циане. Вам нужно зайти на портал domclick.ru и зайти в Анализ цены.
Тут показываются реальные цены по сделкам, а не фантазии и делания ваших соседей, которые решили рекламировать свою трехкомнатную квартиру по завышенной цене с запасом на торг.
Шаг. 4 Составляем план сделки и делаем рассчеты.
Теперь когда вы посмотрели варианты однокомнатных квартир, составляйте баланс сделки. Начинайте с конца. Смотрим рисунок №2.
Пишите, "нам надо" и потом "у нас есть". Когда при расчетах будете прикидывать сумму "нам надо", помните, что заявленная в рекламе цена на однушки может быть снижена на 5% минимум.
Внимание! Вы не можете изменить Сумму активов (особенно, если нет доплаты), но вот Сумма сделки меняется в зависимости от вашего выбора. Именно поэтому сделку по разъезду надо начинать с конца.
Шаг. 5 Только теперь готовим свою квартиру к продаже.
Убираемся в квартире. Помните, что вам придется достаточно оперативно переезжать в две квартиры. Составьте список нужной и не нужной вам мебели.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: КАК ГОТОВИТЬ КВАРТИРУ К ПРОДАЖЕ?
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: КАК УБИРАТЬ КВАРТИРУ ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ?
Все что не нужно - продайте или раздайте знакомым. Сегодня мебель настолько доступна, что покупателям как правило не нужны поддержанные столы, стулья и диваны. А вот площадь квартиры они занимают. Помните, покупателю важнее увидеть пространство, чем мебель.
Выставляйте цену близкую к сделке, а не к ценам соседей, которые выставили свою трешку в надежде "авось, кто и купит". Реальный покупатель обычно находится за 5-7 недель.
Шаг 6. Пока ищите покупателя на свою трешку, продолжайте поиск однушек.
Не останавливатесь. Смотрите себе варианты. Ведите список интересных вам квартир. Подпишитесь на изменение цен в объявлениях. Следите за новыми вариантами, которые вышли на рынок.
Шаг 7. Как торговаться?
Смотрите на рисунок №3. Если покупатель вашей трешки торгует вас по цене вниз, то помните, что вам важно не "продать дороже", а купить " как можно дешевле".
Вас торгуют вниз, так и вы начинайте торговаться. Прямо так и делайте. Звоните по объявлениям и объясняйте: "Мы сейчас продаем своб трешку, покупаем две однушки, за нашу квартиру дают столько-то, если вы готовы отдать нам свою квартиру по такой-то цене, мы примем аванс за свою и сделаем сделку."
Вам важно соблюдать баланс сделки. И главное помнить о цели - вы не продаете трешку, а покупаете две однушки.
_____________________