Это крылатое выражение, высказанное в свое время Гоголем „В России две беды: дураки и дороги“ известно практически каждому.
Актуальность данного выражения и сегодня мало у кого вызывает сомнение.
Но так как канал посвящен тематике садовых Товариществ, хотелось бы заострить внимание именно на бедах СНТ, которых, на мой взгляд, стало на одну больше с 1 января 2019 года в связи с вступлением в силу закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
Этот закон актуален для значительной части населения, так как по данным опроса ВЦИОМ, почти половина россиян имеет собственную загородную недвижимость и земельный участок, а СНТ является основной формой владения ими.
Высокая значимость положений данного закона для населения обуславливает высокие требования к его разработчикам.
Не могу не согласиться с мнением Т. Джефферсона „Законы пишутся для обыкновенных людей, потому они должны основываться на обыкновенных правилах здравого смысла“ .
Несомненно, закон должен быть понятен простому человеку, далекому от тонкостей юриспруде́нции, не допускать неоднозначного толкования, и, наверное, самое главное, защищать интересы каждого садовода без ущемления его прав и свобод.
Решение многих социально-бытовых проблем без справедливых социально-экономических законов является неразрешимой задачей!
Ну а теперь, хотелось бы вернуться, что называется к „нашим баранам“, разобрать конкретную ситуацию, сложившуюся в нашем СНТ.
Итак, основные характеристики СНТ:
- территорию составляют индивидуальные земельные участки, принадлежащие физическим лицам на праве собственности и земельный участок общего пользования (ЗОП), находящийся в долевой собственности тех же собственников (важно! ЗОП не является собственностью СНТ как юридического лица). Все собственники платят налоги за владение землей: за собственный участок доля равна 1, за землю общего пользования - доля определяется как 1/N, где N - количество индивидуальных участков;
- часть собственников являются членами СНТ, значительная часть садоводов, уставших от царящего в СНТ произвола в надежде на более спокойную жизнь уже вышла из членов СНТ и перешла в категорию лиц, ведущих хозяйство в индивидуальном порядке;
- застройка СНТ, в основной массе представлена садовыми домиками сезонного проживания, не представляющими из себя сооружений капитального типа и не имеющих основательного фундамента, лишь часть строений, построенных в последние годы, может быть использована для круглогодичного проживания;
- СНТ имеет лицензированную артезианскую скважину глубиной около 100 метров и летний водопровод для хозяйственно- бытовых нужд;
- Значительная часть садоводов имеет на своих участках индивидуальные колодцы или скважины, а для утилизации канализационных стоков - автономные септики.
Жизнь в СНТ перестала быть скучной после того, как инициативная группа в главе с Председателем решили подключить СНТ ко всем благам цивилизации, а начать с подключения к централизованному водоснабжению и водоотведению.
В результате был представлен проект, предусматривающий три взаимодополняющих этапа:
- строительство точки подключения (в нашем случае расположенной на территории соседнего СНТ);
- строительство коммуникаций на территории ЗОП;
- реконструкция или строительство инженерного оснащения индивидуальных домов.
Причем, как однозначно обозначено в договоре с Мосводоканалом, проект может быть реализован только при условии выполнения и приемки Мосводоканалом всех трех этапов.
Основной задачей, по мнению Председателя, было протащить обозначенную идею через решение общего собрания. Для этого Председателем были использованы все возможности, от клятвенного обещания, что данный проект коснется только садоводов желающих и имеющих возможность принимать в нем участие, до откровенного игнорирования мнений и предложений несогласных. Значительная роль была уделена персональной работе с сомневающимися, основную массу которых составляли люди преклонного возраста и которым было заявлено, что централизованные коммуникации резко увеличат стоимость принадлежащих им участков при их продаже.
Результат столь кропотливой работы Председателя дал свои плоды, собрание при кворуме чуть больше половины членов СНТ поддержало квалифицированным большинством в 2/3 Председателя в заключении договора с Мосводоканалом на реализацию первого этапа, т.е. строительство точки подключения на территории не принадлежащей СНТ.
Председатель обозначила данный взнос как целевой и поспешила напомнить, что данный взнос является обязательным для всех садоводов независимо от их членства и независимого от того испытывают ли они необходимость и желание участвовать в данном проекте.
Также Председатель прилюдно озвучила свое утверждение, что данный взнос является „подъемным“ для всех, ссылки на то, что нет денег, в учет приниматься не будут, и, что лица, не оплатившие данный взнос в установленные сроки и в размере около 150 тысяч рублей будут рассматриваться как злостные неплательщики, а средства с них будут взысканы в судебном порядке.
И понеслось... В течение года в суды было представлено около 20 исков о взыскании с садоводов вышеупомянутого так называемого целевого взноса, да еще и с учетом пеней, что увеличило величину каждого иска далеко за 200 тысяч.
Да, еще в каждом иске требования оплатить услуги адвокатов, нанятых Председателем для взыскания денежных средств с садоводов за счет их же членских взносов.
Лично у меня сложившаяся ситуация вызывает одни вопросы и никаких вразумительных ответов.
Вопрос 1:
Реализация проекта невозможна без строительства соответствующих коммуникаций на территории ЗОП. Но ЗОП, в нашем СНТ является долевой собственностью физических лиц, проживающих на его территории. Это подтверждается выпиской из ЕГРН на участок земли с принадлежащим ЗОП кадастровым номером, в котором указаны конкретные фамилии собственников. Это подтверждается и квитанциями за оплату собственниками налогов за владение долей ЗОП. Также в договоре с Мосводоканалом указано, что работы должны проводиться на земельном участке с кадастровым номером соответствующим кадастровому номеру ЗОП нашего СНТ.
Статья 246 ГК РФ определяет, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, т.е. определяет единогласное принятие решений.
Действующий Устав нашего СНТ относит вопрос распоряжения имуществом общего пользования к исключительной компетенции общего собрания и однозначно требует единогласного решения по указанному вопросу всех членов.
Абсурдность ситуации заключается в том, что, если предположить, что значительная часть садоводов вышла из членов СНТ, а оставшаяся кучка, скажем в 15 членов, путем проведения так называемого общего собрания за счет обеспечения кворума в 8 человек и наличия 6 голосов "за" будет определять судьбу многочисленного садоводческого коллектива в 100 и более человек?
Таким образом, решение собрания по подписанию договора с Мосводоканалом об организации централизованного водоснабжения нарушает законные права собственников по распоряжению имуществом общего пользования, а, следовательно, оно ничтожно.
Какова Ваша точка зрения?
Вопрос 2:
Этот вопрос касается права выбора и навязывания услуг. Как сказал древнегреческий философ Аристотель - "Из двух зол выбирай меньшее".
При решении вопроса водоснабжения Председатель не представила права выбора.
Вопрос использования лицензированной скважины с потенциальной питьевой водой, расположенной на территории Товарищества не рассматривался вовсе и попытки его обозначить в ходе собрания отсекались на корню. А между прочим, за организацию точки подсоединения Мосводоканал обозначил цену порядка 10 миллионов. и это из кармана садоводов. А ведь в СНТ есть готовый источник воды прямо на территории, скважина с дебетом намного превышающем потребности СНТ. Да и при последующей эксплуатации, эта вода обходилась бы на порядок дешевле.
Рассматриваемое решение ОС нарушает Статью 421.п.1 ГК РФ Свобода договора: "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством".
Существенным моментом является вопрос - намерен ли садовод вообще, скажем, использовать централизованное водоснабжение, особенно с учетом того, что для реализации всех этапов ему придется вложить около полмиллиона рублей?
Если собственник уже построил на своем участке колодец, а к нему и систему внутреннего водопровода, то он потратил на это определенную денежную сумму и получил необходимый ему ресурс, который он имеет возможность потреблять и который его может вполне устраивать. Мосводоканал в данной ситуации выступает как продавец своего товара в виде воды, как ресурсоснабжающая организация. Собственник же вправе выбирать у кого ему приобретать воду: черпать ее бесплатно из своего колодца или покупать у Мосводоканала, оплачивая последнему как стоимость воды, так и все накладные и эксплуатационные расходы связанные с ее подготовкой и доставкой.
Однако, в нашем случае, решением общего собрания собственнику навязывается именно второй вариант, являющийся для него более затратным и нарушающий его право выбора.
Значит, и с этой точки зрения, принуждение собственника к участию в проекте водоснабжения по решению ОС также неправомерно! ... или у Вас есть свое неправильное мнение на данный счет?
Среди прочих вопросов, касающихся решения собрания по организации водоснабжения СНТ такие как:
- можно ли считать данный взнос целевым и на каком основании, ведь целевой взнос предполагает создание общего имущества на территории СНТ, с учетом того, что указанное имущество в конечном итоге станет собственностью садовов. Здесь же речь идет о финансировании Мосводоканала на территории не принадлежащей СНТ и создании имущества, которое впоследствии будет собственностью Мосводоканала;
- создание имущества на территории соседнего СНТ предполагает, в лучшем случае наличие договора о его совместном использовании, положения которого не проработаны. Формально, право распоряжения данным имуществом будем принадлежать соседнему СНТ, а по факту получается, что оплачивает все это наше СНТ, причем сумма в 15 миллионов рублей не является незначительной особенно для наших садоводов глубоко пенсионного возраста.
- можно ли было рассматривать данный проект без детального финансово-экономического обоснования? Ведь цена проекта определялась на основании заявки Председателя, которая решила указать потребность в водоснабжении и водоотводе в объеме около двух тонн в сутки с каждого участка площадью примерно 6-8 соток и с основным типом застройки "временные сооружения сезонного проживания" (ливневые стоки в этих цифрах не учитываются).
Вопросов много, а вразумительных ответов пока очень мало.
Вся надежда на тех, кому не безразличны наши законы, а главное, на тех, в ком не угасла вера в то, что здравый смысл способен одержать победу!
Со всеми статьями размещенными на моем канале Вы можете ознакомиться перейдя по ссылке