* 90% региональных застройщиков работают без проектного финансирования
* у 80% региональных застройщиков нет кредитной истории
* Все проекты в регионах, работающие по старым правилам, будут завершены в течении 12 – 18 месяцев
Таковы три ключевых тезиса, представленных девелоперской компанией «РКС Девелопмент», на отчетном мероприятии, посвященном итогам перехода отрасли на эскроу-счета и проектное финансирование.
Теперь я немного разжую тезисы и добавлю еще несколько услышанных интересных фактов.
Проекты завершатся через 12-18 месяцев, а продажи в них еще раньше. Что заместит на рынке эти проекты? По логике – то, что выйдет на рынок уже в условиях проектного финансирования. Площадки есть, банки есть, но откуда возьмутся девелоперы, которым кто-то должен открыть кредитные линии?
Нет кредитной истории – это значит, что вы полностью токсичны для банка. К застройщикам и так доверия немного, но если, вдобавок, нет признаков умения обслуживать кредиты, то банк будет всеми силами избегать ввязываться в проектное финансирование. Выход для застройшика здесь один – уходить под крыло другого сильного девелопера или госструктуру типа ДОМ.РФ, которое это финансирование обретёт. Если таковые имеются в его городе.
То, что 90% застройщиков живут безо всякого проектного финансирования, означает тот простой факт, что работать они в состоянии лишь на собираемые деньги дольщиков. За 1,5 отведенных года (с момента объявления реформы) они не соизволили найти пути брать кредиты. И большинство из них так или иначе не найдет.
Есть ещё один путь, проверенный в нулевые года – начать левачить. Делать преддоговора, собирать паевые инвестиции и т.п. То есть, работать вне узаконенного пути. В принципе, в регионах это и сейчас процветает. Тогда зададимся одним вопросом – ведь мы же хотели решить проблему обманутых дольщиков, начиная эту реформу, не так ли? Если мы вынуждаем застройщиков идти «налево», то, выходит, зря огород городили. В «серой зоне» обманутые дольщики будут плодиться в промышленном масштабе.
Ситуация крайне тревожная. Эксперты «РКС Девелопмент» специально отмечали, что крупные московские застройщики не торопятся в регионы, более того – они сокращают там своё присутствие. Кому проектное финансирование тогда открывать? 10% оставшихся местных застройщиков? Но они попросту не потянут груз под названием «120 млн.кв.метров в год».
Быть может fee-девелопмент? Застройщик не может брать кредит, но может наняться в услуги лендлорду строительной площадки. Но для этого здесь и сейчас в регионах должны быть условные ДОМ.РФ-ы и ПИК-и, которые разворачивают работу. Тогда они бы через год-два сформировали рынок услуг fee-девелопмента или генподряда. Но что-то их не видать в региональных горизонтах.
Что в итоге?
С региональной стройкой и сейчас не сладко, но будет ещё горше. Рост цен на новые квартиры – еще не худшее из зол. Плохо то, что мы потеряем тех, кто так или иначе умеет строить в регионах, или вытолкаем их в «серую зону». Плохо и то, что обманутые дольщики так никуда и не исчезнут, наоборот, их станет больше.