Продолжим. Начало здесь.
Теперь посчитаем наш дом в денежном выражении.
1. Проектирование. Затраты на проектирование можно принять в размере 2 000 руб/кв м, что составит 32 400 000 руб.
2. Согласования, экспертиза проекта, изыскания и прочее. Заложу 5 000 000 руб на всё.
3. Строительство самого здания. Встречал на рынке цифру 25 000 руб/ кв м. Здесь речь идёт о площади БТИ. Данная сумма не включает стоимость благоустройство придомовой территории и наружных инженерных сетей. Получаем 510 300 000 руб.
4. Наружные инженерные сети. Здесь цифры могут значительно варьироваться. Заложим на прокладку сетей и стоимость подключения к ресурсоснабжающим организациям (местные электросети, водоканал, тепло и т.п.) 40 000 000 руб.
5. Благоустройство. Благоустройство прилегаемой территории стоит не очень дорого (относительно) и вполне может уложиться в 15 000 000 руб «под ключ».
6. Прочие расходы. Как и везде, пусть и наше строительство не уложится в планируемую смету и превысит её на 30 000 000 руб. Эту сумму и заложим в наш расчёт.
7. Земля. Напомню, земельный участок мы получили не просто так, а взяли в аренду. Буду считать, что участок арендуем в течение 5 лет (2 года на проектирование со всеми разрешениями, 2 года на строительство и 1 год про запас). Тогда суммарная стоимость аренды составит 29 091 870 руб.
Все расчёты свёл в таблицу.
У меня получилось 516 022 650 руб за всё.
Теперь считаем доходы. При средней стоимости кв м в новостройке в Красноармейске 50 000 руб/кв м, за 10 935 кв м (коммерческая площадь нашего дома) можно просить 546 750 000 руб.
Та-да-да-дам!!! Получается, не так уж и выгодно строить такие проекты инвесторам со стороны.
За счёт чего же работают сегодня застройщики? Только за счёт «удачного» доступа к выгодным земельным участкам, т.е. расположенным в привлекательной доступности к социальным объектам (школа, больница, поликлиника, спортивные секции и т.п.) и инженерной инфраструктуре (не надо далеко тянуть наружные инженерные сети для подключения), применения типовых проектных решений (экономия на проектных работах), жёсткий отбор подрядных строительных организаций с преобладанием критерия по цене), ну и наличие доступа к «длинным» деньгам.
Вывод. Бизнес имеет место быть при условии, что застройщик «в теме». В противном случае экономический выхлоп от данной деятельности очень сомнителен.