Добрый день!
Решил посчитать чужие деньги снова. Сегодня хочу прикинуть прибыльность застройщиков многоквартирных домов. Начнём.
На сайте torgi.gov.ru (https://torgi.gov.ru/?wicket:interface=:7::::) взял произвольный завершённый тендер по аренде земельного участка под многоэтажное строительство. Адрес участка: 141290, Московская область, г. Красноармейск, ул. Краснофлотская, в районе д.7.
Данные по участку:
кадастровый номер 50:65:0000000:4970
категория земель земли населённых пунктов
площадь 10 000 кв м
Стоимость аренды (по результатам тендера) 5 818 374 руб/год (без НДС)
Плотность застройки принимаю 16 200 кв м/га (из местных нормативов здесь).
Давайте определимся с параметрами будущего здания.
Площадь здания в габаритах наружных стен (гнс) – 16 200 кв м. Гнс – термин в строительстве, означающий площадь наземной части здания, посчитанную по внешнему обводу наружной стены каждого этажа. Соответственно, площадь пятна застройки составит 953 кв м. Тогда площадь по БТИ (более привычная для нас) на 10% меньше, т.е. 14 580 кв м. Но в доме есть лестницы, коридоры, лифтовые холлы и т.п. Считается средним показателем, если площадь квартир будет 75% от площади дома, т.е. площадь квартир составит 10 935 м2. Современные дома проектируются из расчёта 28 кв м на одного человека, значит, в нашем доме будут жить 391 «расчётных» жителя. Для этого количества жителей потребуется 165 машиномест (из расчёта 420 машиномест на 1 000 жителей). При площади 1 машиноместа в 30 кв м получим площадь стоянки 4 950 кв м, что вполне позволяет сделать наш участок. Поясню: 30 кв м на 1 парковочное место принято с учётом проездов, мёртвых зон и т.п. Из анализа общей суммы площадей делаем вывод, что строить отдельный многоярусный гараж или подземный паркинг не требуется, что не может не радовать.
Все расчёты для наглядности свёл в таблицу.
Ещё раз проверим сумму площадей: 953 кв м (площадь под зданием) + 4950 кв м (площадь парковок и проездов) < 10 000 кв м (площадь участка) – площади участка достаточно.
Таким образом, мы получили физические параметры планируемого к строительству жилого многоквартирного 17-этажного дома.
Расчёт затрат на строительство рассмотрю во второй части.