Самые «опасные» договоры: судебная практика.
Даже, казалось бы, самый скрупулезно составленный и честный договор может быть аннулирован судом. Последствия признания сделки недействительной оговариваются статьей 167 ГК РФ, которая прямо оговаривает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, однако на практике достаточно часто оказывается, что пострадавшей стороне приходится нести достаточно серьезные убытки, и возмещать их другая сторона не торопится.
Ниже мы рассмотрим, по каким обстоятельствам аннулируются самые распространенные типы договоров, и на что следует обратить внимание при их заключении.
Купля и продажа
Ежедневно в стране продаются и покупаются тысячи квартир и домов. Но нередко случается, что новоселы даже не успевают толком обжиться на новом месте — решение суда аннулирует сделки, приводя стороны в первоначальное состояние. Покупатель по результатам такого решения остается ни с чем: и без квартиры, которая возвращается собственнику, и без денег, которые он уплатил продавцу (а тот часто к собственнику не имеет ни малейшего отношения и к тому моменту уже успевает испариться).
Что же чаще всего становится причиной расторжения договоров или признания таких сделок недействительными?
· Недееспособность продавца на момент сделки. Как правило, чаще всего иск предъявляют наследники или родственники продавца.
· Нарушение прав третьих лиц (например, супругов, согласие которых требовалось получить при продаже квартиры). В данном случае сделка является оспоримой, но может быть признана и недействительной по иску третьих лиц.
· Продажа квартиры по поддельным документам.
· Если квартира была продана лицом, которому закон прямо запретил распоряжаться имуществом (например, банкротом — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»)).
Как видно из списка, иск об отмене сделки чаще всего предъявляют родственники или иные заинтересованные лица, а вот «выбивать» деньги из продавца покупателю придется самому, и далеко не всегда это удается. Поэтому мы рекомендуем тщательно проверять документы, и лучше — с участием юриста, который, имея больше полномочий, сможет запросить сведения из госорганов.
Рента
Договор ренты (пожизненного содержания) для одиноких пожилых людей может стать настоящей спасительной соломинкой. А вот того, кто будет исполнять обязанности по договору, может ждать неприятный сюрприз в виде расторжения договора по причинам, которые на первый взгляд могут показаться смешными: например, из-за того, что плательщик ренты «отказался» сделать ремонт или идти в аптеку за лекарствами для получателя ренты.
Как избежать подводных камней при заключении таких договоров?
Единственным выходом из ситуации будет максимально подробное указание в договоре обязанностей плательщика ренты. В них могут входить:
· обеспечение продуктами питания на определенную сумму в месяц;
· обеспечения лекарствами — также на определенную сумму;
· оплата коммунальных услуг;
· наведение порядка в доме, уборка, ремонт и т.д.
Также советуем хранить все чеки, квитанции на оплату коммуналки, если потребуется — заручиться показаниями свидетелей.
Дарение
Посредством договора дарения одно лицо (даритель) передает другому лицу (одаряемому) какое-либо имущество в дар, то есть безвозмездно. Однако договоры дарения являются одними из самых часто оспариваемых и аннулируемых судами.
Что может стать причиной аннулирования договора и отмены дарения?
· наличие каких-либо условий передачи подарка, например, ухода за пожилым в обмен на квартиру;
· обращение с подарком, имеющим большую ценность для дарителя, таким образом, что это может стать причиной его гибели или порчи;
· недееспособность дарителя в момент совершения сделки;
· дарение как фиктивная сделка, например, для прикрытия сделки купли-продажи и ухода от налогов;
· дарение как способ скрыть имущество от третьих лиц, например, в случае, если даритель менее чем через полгода будет признан банкротом (ст. 578 ГК РФ).
Как обезопасить себя? Не идти на притворные или мнимые сделки, надлежащим образом обращаться с имуществом и внимательно читать условия договора дарения.
© Закониус, 2019 г.
Читайте также: разборы разных правовых ситуаций на нашем сайте.