Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды жилья?
По договору аренды жилья собственник передает арендатору во временное пользование (обычно на определенный срок) свое жилье. По окончании срока аренды стороны, как правило, спокойно расстаются, не предъявляя друг другу претензий, но в случае с досрочным расторжением договора претензии могут быть как у арендодателя, как у арендатора. Рассмотрим, как арендатору правильно расторгнуть договор досрочно и не нажить проблем.
Как можно расторгнуть договор
При составлении договора аренды жилья желательно определиться с тем, как он будет расторгаться в случае возникновения необходимости, то есть до истечения срока действия, заранее. Например, это может быть письменное уведомление, направленное стороне за неделю до планируемого расторжения, или какой-то иной способ, не противоречащий закону. В таком случае сторона просто выполняет то, что прописано в договоре — и съезжает из квартиры без проблем.
Если условия досрочного расторжения в договоре не указаны, то расторгнуть его можно:
· по соглашению сторон;
· посредством направления уведомления;
· через суд.
Стороны договорились
Если арендатор хочет покинуть квартиру до истечения срока действия договора, а арендодатель не против, то стороны могут заключить соглашение о расторжении договора. В нем нужно будет указать данные первоначального договора (предмет, участников, сроки и т.п.) и указать, что с такой-то даты договор расторгается. При этом можно указать обязанности по компенсации коммунальных услуг или мелкого ремонта. В день, указанный в соглашении, договор расторгается.
Сторона уведомила другую
Предупредив арендодателя о своем намерении съехать за три месяца до планируемой даты съезда, арендатор пользуется законным способом расторгнуть договор. Данное право оговорено ст. 678 ГК РФ.
Отметим, что такой способ расторжения применяется, даже если он не указан в договоре. Однако если стороны решат воспользоваться уведомительным порядком расторжения, они могут, как это было сказано выше, установить свой срок, например, неделя или месяц.
Уведомление должно быть письменным. Факт вручения уведомления арендодателю должен быть подтвержден либо проставлением подписи на и даты получения одном из экземпляров, либо почтовой отметкой (уведомлением о вручении).
Время до расторжения договора начинает течь со дня, следующего за днем получения арендодателем уведомления.
Стороны не договорились
Обращение в суд является крайней мерой, однако в некоторых случаях арендатору приходится это делать, поскольку другим способом досрочно и, главное, без убытков для себя, расторгнуть договор невозможно.
К обстоятельствам, которые потребуют обращения в суд, относятся:
· причинение собственником препятствий к пользованию имуществом. Например, собственник хранит на балконе квартиры свои вещи, и из-за этого для арендатора пользование балконом становится невозможным;
· наличие у квартиры недостатков, которые не позволяют ей пользоваться. Например, проржавевшие трубы, из-за которых невозможно пользоваться кранами в ванной, или дефекты электропроводки, из-за которых возникает замыкание и т.п.;
· вытекающее из предыдущего пункта несогласие арендодателя проводить капитальный ремонт, менять трубы, проводку и т.п.;
· квартира становится непригодной для проживания, например, из-за пожара.
Влияет ли на порядок расторжения регистрация?
Договоры аренды продолжительностью более 1 года необходимо регистрировать в Росреестре. В случае расторжения договора потребуется обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения договора. В остальном различий нет.
© Закониус, 2019 г.
Читайте также: разборы разных правовых ситуаций на нашем сайте.