Сделка в Москве. ВкусВилл, промежуточные итоги.

Ну что же, все заждались подробностей, и в ближайшее время их будет много. 

Для навигации по теме выделим несколько частей, из которых и будет состоять история о сделке с ВкусВилл:

1. Покупка; как выбирал, оценивал и принимал решение.

2. Оплата; мой первый кредит. 

3. Сдача в аренду.

4. Возникшие сложности; нюансы и детали.

5. Итоги; подводим выводы. 

Покупка; как выбирал, принимал решение, оценивал

Помещение 101.6 кв.м по адресу ул. Волочаевкская 40Б я нашел банально на просторах авито, но не при просмотре всего подряд, а при изучении предложений по продажам непрофильных активов и залогов. То есть в итоге все равно это торги.

На удивление, я решил все же приехать на осмотр, хотя в большинстве случаев покупаю не глядя.

Итак, что же подкупило меня при осмотре:

• Удачная планировка: отсутствие каких-то узких коридоров, проходов в заднюю часть здания, перепадов высот. (По сути мы имеем 2 ровных прямоугольника по 50 метров - два отличных торговых зала. )
• Вся площадь полезная, что дает нам следующее преимущество - при удачной планировке можно будет просить аренду чуть выше, чем у соседей, если там планировки геморройные.
• Напротив входа в помещение располагается «зебра»; то есть пешеходный переход смотрит прям на фасад помещения.
• Ну, и самое главное - в 1 метре от помещения располагается трамвайно-автобусная остановка. Что это даёт? А то, что люди в ожидании транспорта во время дождя или снега будут банально стоять и укрываться под козырьком этого помещения.

В остальном локация в плане района и трафика откровенно слабая:  жилого массива и пешеходов маловато для ритейла, парковки, можно считать, и нет.

Но у всего есть своя цена. Данное помещение далеко не ущербное, и если сразу принять в расчет, что район слабенький и простенький, то по его общим меркам помещение расположено просто отлично.

Метро находится очень далеко от помещения,  а это означает, что космической аренды за него (какая могла бы быть за помещение рядом с метро) у меня не будет. Также я прекрасно понимал, что аренда за метр в месяц мне обойдется минимум в 2000 рублей в любом случае, и, скорее всего, даже ещё дороже, и цена на нее с надеждой устремиться к 2500-2600. Но сама по себе площадь в 100 метров очень ликвидна. К тому же, мое помещение по планировке прекрасно позволяет применить вариант на 2 арендаторов по 50 метров.

Таким образом, я оценил, что 200тр аренды там будет гарантировано.  

Что дальше?

А дальше я взял во внимание и оценил тот факт, что в Москве в последнее время идет мощная скупка рынка торговых помещений, наблюдается рост рынка. Подобные небольшие и недорогие помещение с арендатором обладают высочайшей ликвидностью на перепродажу и уверенно продаются с мультипликаторов в размере 110-120 МАП (месячный арендный поток). Таким образом, имея потенциальную аренду аренду 200+, я понимал, что такое помещение на рынке будет стоить 22-24+ млн минимум, если заполнить его грамотными хорошими арендаторами. С учетом того, что мне уже  давно хотелось попробовать московский рынок на зуб, я готов был зайти и на не особо высокую доходность, понимая, что все равно буду иметь максимальную ликвидность. 

Обычно я стараюсь  покупать в полтора-два раза дешевле рынка, но в Москве такое почти невозможно.

Как итог: я понял, что готов купить это помещение максимум за 17.5 млн. К этому решению я пришел ещё и с учетом того, что у меня к тому моменту был свободный капитал в нужном количестве, вдобавок ко всему активные менеджеры из банков нападали на меня с предложениями о выдаче кредита.

Стартовая цена на аукционе была 13.5 млн, выигран аукцион был за 16.3 млн. При этом мною оплачен задаток в размере 1.35 млн (10%). 

Ну а что было дальше, как проходила оплата, и как я взял первый в своей жизни кредит, читайте далее в скором времени в следующем посте.