В данной статье мы рассмотрим последствия перечисления денежных средств с карты физ.лица на карту другого физ.лица и одного из популярнейших источников пассивного дохода – сдача в аренду жилых и не жилых помещений.
Каждый год мы сталкиваемся с новшествами, которыми нас радуют, как правило, в начале года, когда среднестатистический россиянин выходит из «праздничного коматозного состояния» или в летний период, момент самый что ни на есть хороший, ведь даже если народ начинает шуметь, то в связи с тем, что большинство граждан нашей необъятной старается просто наслаждается летними днями, все сходит с рук.
Помните в 2018 г. прошла робкая волна, что налоговики с 01.07.2018 г. возьмутся за перечисления физических лиц с карты на карты физ. лиц с целью выявления незаконной предпринимательской деятельности и что с 01.01.2019 начинает действовать жесткий контроль!? Причиной этих разговоров послужила поправка ст. 86 НК РФ, в которой нам напомнили, что банки по запросу налоговой службы обязаны раскрывать информацию о наших счетах и движении денежных средств. Ситуацию ухудшила новость о предстоящих камеральных проверках физ.лиц и если в былые времена это было просто не регламентировано, то теперь порядок установлен.
Пошумели, по обсуждали, по осторожничали и забыли, не так ли уважаемый читатель! Тем более что никаких санкций не последовало, к тому же мысли заглушила пенсионная реформа, протестные движения, уплата налогов и извечная разборка с фискальным органом о необоснованных начислений, в общем отвлеклись. Отвлекся и я, тем более что было письмо ФНС РФ №БС-3-11/4252@ от 27.06.2018 г. о том, что операции между родственниками не признаются доходами, а значит, не подлежат налоговому обложению! И это прям камень с души!!!
Настало 07.05.2019 г. и на свет появилось письмо ФНС РФ №СА-4-7/8614, как бы перед праздником 9 мая! да и май считай предвестник лета и уже не особо внимательно воспринимается информация.
Указанное письмо ФНС РФ по факту оказалось предвестником серьезных перемен в нашей жизни, причем поймем мы это не скоро, но «налоговый коллапс» как тот самый айсберг, постепенно приближается к нам!
Письмо содержит в себе обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием физ.лиц предпринимателями и налоговыми последствиями в части применения соответствующего налогообложения, штрафных санкций и что не мало важно судебная практика освещает именно момент получения дохода от сдачи в аренду помещений!!!!
Нас предупреждают, так сказать последнее «китайское предупреждение», что скоро начнется массовая работа по выявлению незаконной предпринимательской деятельности, начнется она с 01.01.2020 г. и это не означает, что мы уже не под присмотром, сбор данных уже проводится. Конечно, наивно думать, что эта работа проводится в ручную, т.е. есть некое программное обеспечение с алгоритмом выявление подозрительных операций и лиц, а работа инспектора заключается лишь в установки фильтров и этакого статиста с функциями почтальона направляемого письма счастья, ну и проведение камеральных проверок……
Для признания незаконной предпринимательской деятельности нужно:
1. Свидетельские показания, подтверждающие документы или некая информация, допустим оплата коммунальных услуг сторонними лицами, а не собственником;
2. Подтверждение получения систематического дохода (платежей), вместе с тем, как подчеркивает ФНС РФ, прибыль является целью предпринимательской деятельности, но не её обязательным результатом. Допустим, Вы разместили объявление, т.е. сделали предложение (в части оказания услуг это может быть выставление образцов продукции) неограниченному кругу лиц, о сдаче в аренду квартиры, на лицо попытка вести предпринимательскую деятельность и как следствие пристального изучения Ваших операций по счету (карте);
3. Наличие большого количества недвижимого имущества без цели личного использования, т.е. ФРС предоставляет информацию о том, что есть несколько квартир у Иван Ивановича, а это основание подозревать его в получении не декларируемого дохода;
4. Множественность (повторяемость) совершаемых операций, непродолжительность нахождения имущества в собственности.
Интересен тот факт, что «пассивный доход» от сдачи имущества, приобретенного для личных нужд не обязательно свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности, но НДФЛ Вы должны уплатить! А коль не за декларировали и не оплатили, значит не исполнили требование закона: 13%+20%+пени за каждый день просрочки.
Стоит напомнить, что НДФЛ составляет 13%, НДС составляет 20%, штраф в соответствии со ст. 122 НК РФ от 20% до 40% при признании умышленного уклонения от уплаты суммы налога и не забываем о пени за каждый день просрочки, в соответствии со ст. 75 НК РФ.
Так вот, допустим, а зная страсть ИФНС (инспекция федеральной налоговой службы) накрутить по больше, Вы сдавали квартиру, факт подтвержден и вам вменяют незаконную предпринимательскую деятельности и как следствие обязывают оплатить: НДС 20% + НДФЛ 13% (ведь физ.лицо получило доход) + 20% штраф (а если признают умышленное уклонение, т.е. были ранее проведены контрольные мероприятия или Вы закрыли ИП перед сделкой или во время, то и штраф будет 40%) + пени за каждый день просрочки. Как Вам санкция в 53% от выявленного дохода + пени! И Вы не сможете на арендатора переложить эти выставления, если в договоре это не предусмотрено, т.е. не прописали обязанность оплаты соответствующей налоговой ставки арендатором, а не арендодателем.
Многие в 2018 году ошибочно посчитали, что если у тебя открыто ИП и налоговая через год выявит чего то, то можно будет сказать, что аренду сдавал в рамках зарегистрированного ИП, но ФНС в своем письме разъяснило и это, а именно:
Если индивидуальный предприниматель получал на карту физического лица (т.е. в обход расчетного счета) доход, в том числе от сдачи в аренду помещений, то это свидетельствует об его умышленных действиях и как следствие НДС 20% + НДФЛ 13 % + 40% штраф + пени за каждый день просрочки! Ужас, 73% + пени за каждый день просрочки……
Из вышесказанного можно сделать вывод:
- нужно ограничивать движение денежных средств по карте от лиц, которые не являются Вашими родственниками, речь более 2-х поступлений;
- не должно быть системы поступления, даже 10 раз по 10 рублей от разных лиц может привести к вопросам;
- если Вы дали в долг и перечисляется возврат частями, то должен быть подтверждающий документ;
- сдали квартиру в аренду, коммунальные платежи осуществляйте самим;
- сдали, объявление удаляем, можно предположить, что сдача в аренду будет через риелтора безопасней, но они же Вас и сдадут, ведь при камеральной проверке налоговая получит все документы, обосновывающие поступления средств на их счет и в кассу, а это договора с арендодателями, т.е. с собственником жилья и от умышленности будет сложно «отмазаться», хотя можно теоретически сослаться, что Вас риелтор ввел в заблуждение, а Вы разумно ожидали, что он разъяснит, он же профессионал…. но думаю, риелторы все предусмотрят….;
- есть ИП, проводим через ИП, ведь 6% + % банка все меньше чем санкции.
Помните, за все, что будет после 01.01.2020 г. нам отвечать в 2021 году и позже.
Идея взять квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать и закрывать кредит, а через какое то время и в личных целях использовать её, уже не так привлекательна, как раньше, а просто приобретение, в том числе через ипотеку для получения в дальнейшем пассивного дохода тоже вызывает опасения и на русское авось, может и не сойти…..
Все хорошо, мы движемся в светлое будущее, но не будет ли это причиной роста цен на квартиры и на арендную стоимость? Зачем людям брать квартиру в про запас или на будущее детям, если при этом, надо «держать ухо востро»!
Мой знакомый жил пару лет в Германии и сбежал от туда на родину, объяснил это тем, что пока ты делаешь все как все, то вопросов нет, заработал грубо говоря плюсом 1 000 евро и потратил на футболки и еду, никто ни чего не скажет, а замутил чего по серьезней и купил машину или еще чего, что выше того, что мог бы купить на официальному зарплату (доход) без ущерба некоему среднему уровню расходов «на жизнь», то на утро в дверь постучаться и спросят: Иван Иваныч, а от куда? за счет чего? И ответ, что голодаю и коплю не поможет, так что будут применены соответствующие санкциями! Самое обидное то, что на наше благосостояние и уровень жизни все эти новшества и поборы не скажутся, это не Германия, мы вновь поможем страждущим странам Африки, дав им взаймы, чтобы потом списать долги или на восстановление Венеции, Notre Dame de Paris, а на лечение собственных граждан или ремонт наших культурных ценностей (храмы, уцелевшие дома прошлых веков и т.д.), будут скидываться сами же Россияне!
При написании данной статьи, я намеренно не использовал сухой юридический стиль с излишней перегрузкой судебной практики и норм права, но надеюсь, что этот пост поможет Вам в будущем!
Если у вас есть какие-то вопросы, которые имеют право на глубокий анализ с правовой точки зрения и заслуживают того, что бы были даны разъяснения на данном ресурсе и в подобной форме, пишите, предлагайте.
Для тех, кто вдруг имеет иное от меня мнение, не возражаю и напоминаю, что не являюсь официальным государственным органом и все изложенное моё мнение, основанное на законодательстве РФ и опыте работы.
Понравилась статья, ставим лайк и подписываемся здесь, деньги с Вас за это никто не берет, а вот информацию к размышлению предлагают на безвозмездной основе, т.е. даром )))