По меткому выражению М.Булгакова людей «испортил квартирный вопрос». Когда квартира одна, а претендентов на нее много — единственным способом разрешения конфликта зачастую является обращение в суд. С иском о выселении.
Прежде всего, хочу сразу развеять популярный миф о том, что ребенка (или взрослого с ребенком «на руках») выселить нельзя. Также на практике я часто сталкивался с тем, что нельзя выселять зимой. Это глубокое заблуждение. Детей до 18 лет можно выселять также, как и взрослых и возраст не дает никаких дополнительных льгот. Как и время года. Единственное исключение: родитель не может подать иск о выселении своего несовершеннолетнего ребенка. И все, никакой иной защиты у детей по сравнению со взрослыми нет, и никогда не было.
1. Выселение из квартиры, находящейся в частной собственности граждан.
Для того, чтобы предъявить иск о выселении, нужно самому обладать правами на квартиру, то есть (в рассматриваемом случае) быть ее собственником (либо быть собственником доли в ней).
Далее, нужно понять, в каком качестве вселен гражданин подлежащий выселению: в качестве члена семьи либо временного жильца (по договору найма).
1.1 Если выселяемый вселен в качестве члена семьи (супруг, сын/дочь, родители и тому подобное).
Выселить такого жильца можно по основанию, предусмотренному ч.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ: в случае прекращения семейных отношений право пользования жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Исключение: бывший член семьи собственника приватизированной квартиры, который имел равное с собственником право на ее приватизацию, но отказался от участия в ней.
Как определить, что семейные отношения прекращены? У супругов все понятно — расторжение брака является доказательством прекращения семейных отношений. Поэтому, после развода супруги-собственники жилья смело могут подавать иск о выселении своих бывших «вторых половинок».
А как быть с совершеннолетними детьми, родителями, сестрами/братьями? Верховный суд разъяснил, что критериями прекращения семейных отношений с этими лицами могут являться:
- отказ от ведения общего хозяйства;
- отсутствие общего с собственником квартиры бюджета, общих предметов быта;
- неоказание взаимной поддержки друг другу;
- выезд на другое место жительства.
Но обратите внимание, вышеперечисленные признаки лишь могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений. Окончательное решение суд принимает с учетом исследования всех обстоятельств дела.
1.2 Если выселяемый вселен как временный жилец, на основании договора найма.
Самый распространенный вариант — выселение арендатора. Для того, чтобы возникли основания, арендатор должен нарушить условия договора аренды (в части оплаты, к примеру), или срок действия договора должен окончиться. Основания для расторжения договора найма предусмотрены Гражданским кодексом РФ.
По поводу арендаторов — не всегда строгое следование букве закона оправдано. Пока вы судитесь о их выселении в течение нескольких месяцев, неплательщики продолжают жить (и хорошо если не портить!)в вашей квартире. Зачастую эффективней поставить ультиматум: «через два дня я приезжаю и меняю замки, чтобы вас в квартире не было». Как правило, арендаторы выезжают сами, а долги уже можно довзыскать через суд.
В следующей статье разберем основания для выселения из муниципального жилья