Мечты сбываются! Вот и моему приятелю Герману, мечтавшему стать рантье, повезло: бабушка оставила наследство — 1,81 млн рублей на сберкнижке. Молодой человек обрадовался: наконец-то он вложится в недвижимость и заживет припеваючи, ничего не делая, только сдавая жилье арендаторам и складывая деньги в кубышку!
Герман сразу без колебаний отмел дешевые студии популярных нынче нелепых размеров — по 11-12 м2 и в качестве заветной цели представил себе полноценную «однушку» в новом готовом доме.
Выбор объектов таких размеров на рынке оказался более чем широк. Но возник новый вопрос: что выгоднее — апартаменты или квартира?
Вопрос кровных денег не требует суеты, поэтому Герман решил сыграть в игру «плюсы-минусы» для каждого варианта («SWOT-анализ», — непонятно зачем блеснул сам для себя интеллектом Герман).
Особенности апартаментов
Квартира — это жилая недвижимость, а апартаменты — нежилая, коммерческая. Это означает, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию (прописку), а только временную, на пять лет.
Те, кто не обладает постоянной регистрацией, могут быть лишены различных государственных благ, например, некоторых видов медицинской помощи.
Не сказать, чтоб Германа этот нюанс особенно волновал, ведь он собирался не жить в юните (так называется номер в апарт-комплексе), а зарабатывать на нем. Тем не менее это все-таки минус.
Еще один нюанс, на который обратил внимание начинающий рантье, — налоговый. В Петербурге ставка налога на квартиры (стоимостью до 7 млн рублей) и на апартаменты одинаковая — 0,1% кадастровой стоимости. Но кадастровая стоимость апартаментов обычно примерно в 1,5 раза ниже, чем у квартир. Вроде бы плюс в пользу апартаментов, решил Герман.
Однако тут же обнаружил и минус: к жилью применяется налоговый вычет, то есть налог рассчитывается не со всей площади жилья, а за минусом 20 м2. Например, если размер квартиры 35,89 м2, то налог будет рассчитываться только с 15,89 м2. Это дает 40-процентную экономию в налогах.
Заманчивые перспективы
С другой стороны, апартаменты манили низкой ценой. Она в среднем на 10% ниже стоимости аналогичных по площади и месторасположению квартир. Например, тот, кто покупает юнит площадью около 35 м2 не в центре города, экономит примерно 500 тыс. рублей.
Это означает, что ежемесячный платеж по кредиту будет ниже. Бабушкины сбережения пойдут на первоначальный взнос. А общие затраты на приобретение квартиры, включая банковский процент, получаются больше, чем для апартаментов, на миллион с лишним рублей.
Наследника, любившего свалить работу на чужие плечи, также очень грела мысль, что все заботы по управлению апартаментами берет на себя управляющая компания, которая обещает посуточно сдавать объект недвижимости гостям города и выплачивать его владельцу прибыль — от 8% до 20% годовых, что в четыре раза выше доходности по банковским вкладам! А вот у сдачи в аренду квартир доходность всего 6-8%, соответственно и окупаются они медленнее.
Огорчало только то, что за все эти услуги надо отдать весомую часть совокупного дохода.
- от 20% до 38% — такую долю общего дохода забирают посредники.
- Она включает:
- 1,5% — банковские комиссии;
- 9,5% — вознаграждение за обслуживание апартаментов (уборка, стирка белья, расходные материалы и т.п.);
- 13% — вознаграждение агентов (туроператоров, риелторов и пр.) за поиск и заселение постояльцев;
- 14% — вознаграждение управляющей компании за организацию всех этих процессов. Тем не менее...
Номерной бум
Воодушевленному будущими прибылями рантье оставалось только выбрать объект инвестиций, а их на рынке — на любой вкус и кошелек: в продаже — 11,7 тыс. юнитов в 34 проектах.
87% совокупного предложения этого рода недвижимости в Петербурге — это сервисные апартаменты (гостиничного типа) в апарт-отелях. Остальные 13% — апартаменты без сервиса, которые в среднем на 20% дешевле аналогичных по характеристикам квартир и на 12-13% дешевле сервисных апартаментов.
«Если решу брать апарты, будет из чего выбрать», — потирал руки будущий рантье. Однако принимать решение при счете 2:2 пока было рано.
Посмотрев на свою табличку плюсов и минусов, бабушкин наследник понял, что такого поверхностного анализа маловато, ведь счет получился равный.
«Придется покопаться поглубже, — решил Герман. — Ведь я еще вообще ничего не узнал про то, с чем придется столкнуться при получении кредита, эксплуатации».
Об этом — в следующих историях о Германе и его пути становления как инвестора.