Добрый день. В предыдущей статье мы рассуждали на тему рациональности эксплуатации старого объекта недвижимости со всеми его затратами, износом и уменьшающимся денежным потоком. Сегодня обсудим принятое (правильное) решение по сносу такого здания. Снос здания процесс не проще строительства нового, как кажется на первый взгляд. Но особенностью является меньший объем требуемой документации и, как следствие, меньшее количество проверяющих органов, нежели чем при новом строительстве.
Итак представим, что Вы приняли решение о демонтаже одного из корпусов вашего предприятия или цеха или склада или чего угодно для строительства нового здания.
Первое, что необходимо сделать - нанять подрядчика. Чтобы нанять подрядчика сначала нужно точно определить две вещи:
1. Конечный результат, который должен быть получен в результате его работы.
2. Функционал, который требуется выполнить подрядчику.
Из этих двух пунктов и должен быть собран первоначальный документ, своеобразный черновик технического задания. В этом документе обязательно нужно указать как будет выглядеть площадка после окончания работ, указать площадь, адрес, координаты, строительной площадки, описание того, что на ней должно (не должно) находится после окончания работ. Например можно прописать, что на площадке не должно быть строительного мусора, грунт должен быть спланирован и выведен в среднюю отметку территории. В случае, если Вы планируете сразу после сноса здания строить что-либо, тогда нужно продумать земляные работы. Для того, чтобы не было доп затрат нужно перед сносом здания разработать проект нового, так будет дешевле и быстрее, проектировщики сами подготовят "теоретическую" часть перехода от демонтажа к котловану и фундамента нового здания и на основании этого документа Вы сможете правильно поставить задачу демонтажной компании.
Функционал, который Вы предоставите к выполнению подрядчику по демонтажу также необходимо описать в проекте технического задания. Например если здание нужно отключить от коммуникаций, вынести коммуникации из пятна строительства будущего здания, обеспечить защиту соседних зданий или деревьев от воздействия, восстановить благоустройство после демонтажных работ, то нужно указать это в техническом задании для подрядчика. В противном случае подрядчик придет на подписание с исполнительной документацией после окончания работ согласно условиям договора, получит подпись абсолютно легитимно и станет требовать деньги также абсолютно легитимно и если Вы или Ваши коллеги не предусмотрели существенных для Вас условий в договоре (например описанных выше), то Вам придется подписать документы и доделывать работу уже с другим подрядчиком или договариваться с имеющимся на дополнительные работы, но в любом случае это будут дополнительные затраты, которых можно было избежать, продумав заранее план работ не только на снос, но и на последующие работы.
Теперь мы имеем понимание об общих рамках, в которые необходимо уложить техническое задание. После того, как вышеописанный документ будет создан нужно передать его специалисту по тендерной документации. Такой специалист разложит по полочкам для Вас весь процесс, подбора подрядчика и сформирует правильный и минимально достаточный для проведения тендера пакет документов. Даже если Вы не планируете искать подрядчика через площадку и собирать огромный пул подрядчиков лучше пройти этот этап и получить максимально детальное техническое задание, за счет которого Вы во-первых сэкономите на уловках подрядчиков, во-вторых получить полный объем работ, который Вам действительно необходим. Такому специалисту Вы заплатите от 5000 до 50000 рублей в зависимости от объёма задач, зато в результате тендер не будет написан под дружественную Вашему коллеге компанию и цена подрядчика будет минимальной за максимальный обьем работ (о том как прижать подрядчика читайте следующую статью). В конечном итоге в идеале у Вас должен быть собран следующий пакет документов:
- проект договора
- техническое задание
- смета
- проект (под)
После того, как Вы провели работу по написанию и сбору документации можно начинать искать подрядчика. Первое что можно сделать - собрать по органической выдаче поставщиков из поисковика. Обращайте внимание именно на органическую выдачу, тк рекламу в директе сейчас может запустить каждый по схеме сеголня здесь, завтра там, а вывести сайт в топ и конкурировать там - задача не из легких и если поставщик есть на первой странице, значит он зарабатывает деньги хорошо выполненными услугами и тратит их в т.ч. на постоянную поддержку сайта.
После того, как Вы сформировали список контактов представителей отрасли из первой десятки выдачи яндекса можно сформировать письмо для них и отправить на фирменном бланке. К данному письму необходимо приложить комплект документации по закупке, так у потенциального поставщика сформируется серьезное отношение к запросу, а значит Вы быстрее получите цену и больше вероятность получить скидку.
Итак мы запустили традиционный метод подбора подрядчика, если Вы готовы обойтись вышеописанной схемой - сразу имейте ввиду, что переплата 20-30 % Вам обеспечена, но в случае, когда Вы планируете выжать максимум из Вашего потенциального подрядчика нужно переходить к действиям. Формируем таблицу с ценами от поставщиков, получивших запрос. Сейчас Вы получили счет на:
- себестоимость выполнения работ
- оплату зарплаты огромного штата людей, которые не будут иметь отношения к Вашему проекту в тч зарплатных налогов 43%
- оплату огромного офиса где сидит подрядчик
- оплату арендной платы за стоянку, где стоит техника
- оплату нормы маржи к которой привыкла коммерческая служба
- оплату рекламы и маркетинга подрядчика, благодаря которой Вы их нашли.
Вот из чего на самом деле состоит цена предлагаемая подрядчиком в 90% случаев поиска по вышеописанному сценарию. А теперь читайте как сэкономить:
- находим экскаватор с гидромолотом в аренду в радиусе до 10 км от Вашего объекта на таких сайтах, как: avito, auto.ru (кто продает также и сдает в аренду), perevozka24.ru , acoola.ru
- звоним, спрашиваем могут ли они снести здание. Если кандидаты отвечают положительно - приглашаете их к себе на объект (поверьте для них это честь, с ними мало кто так поступает) для оценки объемов работ и стоимости, отправьте им несколько фотографий для подтверждения намерений. Нужно организовать 4-7 встреч с разными подрядчиками.
- Режем 30% от цены предложенной подрядчиками, найденными через яндекс и говорим, что есть такие предложения, просим дать свои условия, конечно все будет по договору по безналу.
- после того, как 2-3 кандидата согласятся берете у них реквизиты и представляете им договор из тендерной документации с полным пакетом документов на подпись.
Вуаля 1-2 кандидата с ценой 20-30% ниже рынка останутся из них и будете выбирать. Предложите им небольшой аванс (не более 100 000 рублей), а остальное после поэтапной сдачи с разбивкой общего объёма например на 2-3 части. Выполнение этапа работ означает не только выполнить демонтаж, но еще и предоставить полный пакет документов на этот этап. Так Вы будете подстрахованы и финансово и юридически.
Самое главное - если не хотите пройти через весь этот ад, просто наймите ребят из www.infra24.ru
не стоит изобретать велосипед повторно.