Мы все знаем, что есть законы, которые регулируют земельные отношения. Не все знакомы с этими законами, но они есть, и при необходимости, мы можем поискать в интернете юристов, а уже те знают, что делать в том или ином случае.
Однако, сегодня, я расскажу вам, что такое градостроительная документация, и что следует знать, если у вас, например есть земельный участок. Я на своем опыте, например, узнал, что благодаря наличию СТП ТО МО, строительство на моем земельном участке не разрешено, в ближайшие лет 20 будет разработан ППТ, который скорее всего, зафиксирует необходимость изъятия моего земельного участка, а мне выплатят, если выплатят только оценочную стоимость только самого участка, не моего дома, построек, улучшений, дорожек и заборов, колодца и беседки.
Итак, что же это такое, градостроительная документация?
Объясню простым языком – это документация, которая определяет, как разрешено использовать определенную землю. Документация имеет разные уровни. Верхний уровень –
Территориальные схемы (крупными мазками определяют планы по развитию региона в той или иной части строительства). Например, транспортная схема определяет развитие дорожного строительства. СТП ТО МО, определяет какие дороги будут построены и реконструированы в Московской области в ближайшие 20 лет.
Генеральный план (тоже крупными мазками определяет функциональные зоны территорий внутри муниципального образования, поселения или района). То есть фиксирует, например, где зона сельхоз назначения, где производство, а где жилая зона или обществено-деловая.
ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) – устанавливают территориальные зоны и разрешенные виды использования, а также предельные параметры застройки. В основном плотность, процент застроенности, высотность.
Проект планировки территории (ППТ). Следующий уровень градостроительной документации. Определяет конкретное расположение конкретных объектов капитального строительства на небольшой территории, например, городской квартал. А также фиксирует параметры использования, обосновывает принятые решения.
Проект межевания территории лишь формирует земельные участки внутри небольшой территории.
ГПЗУ, он же градплан, или градостроительный план земельного участка. Считается выпиской из ПЗЗ, и фиксирует разрешенные параметры использования земельного участка, дает информацию о наложенных ограничениях строительства.
Итак, кейс, как вся эта документация может повлиять на ваш земельный участок. Открываем СТП ТО МО (территориальную схему Московской области), и видим, например, что ваш участок попал в зону строительства автомобильной дороги. Открывает генеральный план, смотрим, что эта дорога также обозначена и в генеральном плане. Открываем ПЗЗ и находим, что и в ПЗЗ она тоже обозначена. Идем на консультацию в местную администрацию, где Вам говорят – не волнуйтесь, это всего лишь планы, проекта планировки пока нет, не ясно, когда будет, или будет ли вообще. А можно ли строить, спрашиваете вы? Нет, отвечает администрация. А что же делать? Подавайте на разрешение на нахождение в зоне строительства автодороги, отвечает администрация. Вы подаете запрос на разрешение, и … вам приходит отказ. После этого, отказа, даже если вы продали Ваш земельный участок, то новый собственник может обвинить вас в мошенничестве, ведь вы продали участок зная, что он не подлежит застройке. И вам придется вернуть ему сумму сделки, а то и возместить другие убытки. Вот таким незатейливым образом, вы можете познакомиться с влиянием градостроительной документации на ваш прекрасный земельный участок, который вы думали благоустраивать и развивать для ваших детей и внуков.