Когда я только начал свое дело, в договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное —мелочь.
Но я ошибался.К счастью,я определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы заманчивой ни казалась цена.Разберем пару схем обмана.
1. Суть схемы:недруг представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.
Как это происходит. Алексей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.
К тому моменту мы путем ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Алексей принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.
Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Алексей ушел на поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.
Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Алексей. Но собственник знал его: Алексей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот попросил его освободить помещение в течение месяца.Алексей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана?
В договоре аренды обязан быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.
Недостаточно знать реквизиты документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в редакторе. При помощи фотошопа мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.
2.Суть схемы;собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.
Как это происходит. Вы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов.А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.
Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».
Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал вам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который вы сделали, повысил стоимость объекта.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.
Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.
Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.
Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор
У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.
Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.
Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.
Что-то в договоре написано, неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.
Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.
Директор уехал. Руководитель уехал на важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.
Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов.
По акту приема-передачи предоставляют другой объект
Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.
2. Суть схемы;Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже требуют.
Как это происходит. Вы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме.Иван, собственник земли, предоставляет участок Кате в безвозмездное пользование. Катя — индивидуальный предприниматель. Она сдает его вам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Катю вы не видели и все переговоры вели с Иваном.
Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но непонятно, как его принимать. В этом и был прокол. Когда вы поехали монтировать конструкцию,Иван отправился с вами.
Тотчас он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный вами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению.Иван уехал, а вы остались обдумывать произошедшее.
Когда вы поняли, что другой участок вам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Иван на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые вы отправляли почтой, не доходят.
Вы долго ждете его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Иван подает встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Иван тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а вы, мерзавцы, не вносите арендную плату. Вы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Вам просто не верили.
Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Вам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Как оказалось,Катя не имела права сдавать участок в аренду.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.
Не связывайтесь с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.
Сегодня мы рассмотрели три схемы обмана.Надеюсь,информация была полезной.
Продуктивного дня!