📰 Перед заключением договора купли-продажи квартиры стороны все чаще стараются заключать предварительный договор. В этом посте мы разбираем, кому это выгодно и на что следует обратить внимание.
Чтобы не потерять полезный пост, ставьте 👍 и подписывайтесь на канал.
⚠️ А с какими сложностями сталкивались Вы, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?
📌 1. Зачем нужен предварительный договор купли продажи?
Предварительный договор нужен, если стороны достигли договоренностей обо всех условиях, но пока не готовы заключить основной договор.
Например, банк пока не выдал покупателю кредит на покупку квартиры и ждет подтверждения условий будущей сделки. Или продавец еще не готов передать квартиру, поскольку не нашел ей замену.
В случае, если любая из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, когда наступит установленный срок, другая сможет подать иск о понуждении к его заключению в течение полугода.
Установление в предварительном договоре платы за отказ от заключения основного договора, неустойки или задатка поможет мотивировать обе стороны придерживаться первоначальных договоренностей. Поэтому мы рекомендуем предусматривать в предварительном договоре задаток и аванс для того, чтобы снизить риск возникновения такой ситуации.
📌 2. Что должно быть в договоре?
Предмет предварительного договора — заключение основного договора в будущем.
1) При этом квартира, купля-продажа которой будет осуществлена по основному договору, должна быть определена в предварительном договоре так, чтобы ни у кого не было сомнений, о каком объекте недвижимости идет речь. Необходимо указать в предварительном договоре ее адрес и кадастровый номер.
Для будущего объекта недвижимости (квартиры в не построенном доме или квартиры, которая получится в результате разделения или объединения существующих) следует максимально подробно и конкретно описать его будущие данные.
2) В договоре необходимо определить также условие о цене квартиры, которую будет обязан уплатить покупатель.
3) В договоре необходимо предусмотреть и другие существенные для сторон условия (например, условия о неустойке, задатке и т.д.).
4) В предварительном договоре можно предусмотреть и срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то срок будет равен одному году.
Если в течение срока заключения основного договора стороны не заключат основной договор и ни одна из них не предъявит требований о его заключении в течении полугода после истечения этого срока, предварительный утратит свою силу.
📌 3. В какой форме должен быть составлен предварительный договор?
Требования к форме договора: В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Именно это правило применяется к договорам купли-продажи.
Несоблюдение правил о форме предварительною договора влечет его ничтожность.
Нотариальное удостоверение предварительного договора понадобится в том случае, если вы хотите обязать вторую сторону заключить удостоверенный нотариально основной договор впоследствии.
📌 4. Нужна ли государственная регистрация предварительного договора?
Здесь ответ однозначен — нет. Судебная практика по этому вопросу однообразна и базируется на позиции Высшего Арбитражного суда, сформированной в п.14 Информационного письма №59.
📌 5. Правовые риски
Разберем основные из них:
- Признание договора незаключенным, если не ясно, о какой квартире в нем идет речь или не соблюдена форма договора.
- Риск покупателя получить квартиру с обременением.
- Риск покупателя не получить квартиру в связи с ее передачей третьему лицу.
Передача квартиры другому лицу (например, второму покупателю) исключает возможность требовать ее передачи, поэтому обманутому покупателю останется лишь требовать возмещения убытков. Дополнительно в предварительном договоре можно предусмотреть передачу задатка или неустойку: они мотивируют стороны придерживаться договоренностей.
✔️ Наши услуги
Записаться на бесплатную консультацию и узнать стоимость юридического сопровождения Вашего дела можно обратившись по телефону +7 (495) 136-52-04 или оставив свои контактные данные в чате на нашем сайте kraynev.ru.