Госслужащий Росреестра заблокировал сделку, которую я и моя команда вели на протяжении трёх месяцев. Формулировка предписания основана на личных домыслах инспектора. Что это, фантазия на миллион?
Дорогой читатель. Приветствую тебя в своём Дзен Блоге. Я управляющий девелоперской компании по разработке земельных массивов под коттеджные посёлки и коммерческую недвижимость. По совместительству я консультант по вопросам землевладения.
Сегодня столкнулся с проблемой беспричинного или надуманного повода для приостановки сделки, со стороны служащего Росреестра (служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
На протяжении трёх месяцев я вёл сделку с собственником земельного участка, приближая назначенный день, для подписания договора купли-продажи, предварительно взвесив все За и Против.
Коротко о проделанной работе:
- Найден участок и определён собственник.
- Разработан проект.
- Технико-экономические показатели – положительные.
- Длительные переговоры о взаимоотношениях с собственником.
- Тип сделки: Договор купли-продажи.
- Поиск финансирования.
- Сделка: Подпись договора в назначенные даты.
- Регистрация перехода права собственности (Росреестр).
Ситуация даже для меня, человека с опытом, не самая типичная, но, для мира, отвергающего законы вселенской логики, наверное, самая обыденная.
Большая часть проводимых мной сделок проходят без каких-либо трудностей при регистрации перехода права собственности, а именно этот пункт основополагающий для дальнейшего развития событий. За 12 лет практики, всего 3 случая остановки регистрации, и ни одна из них не была основана на предположениях.
Процесс регистрации простой и резюмирован тремя этапами:
- Подача пакета документов.
- Проверка и регистрация.
- Выдача/получение подтверждающих документов.
За два дня до выдачи документов продавец участка был уведомлен по телефону о том, что договор зарегистрирован. Получить документы можно в том же отделении МФЦ, куда они подавались. В назначенный день продавец уточняет по телефону готовности документов и их наличие в отделении МФЦ, на что получает неожиданный ответ:
- Регистрация договора приостановлена.
Формулировка отказа:
Согласно сведеньям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером хх.хх.ххххххх.хх имеется обременение: аэродром Шереметьево-границы полос воздушных отходов (приаэродромная территория).
Сославшись на отсутствие вышеизложенных данных в договоре купли-продажи, инспектор вынес решение о том, что документы не являются подлинными или сведения в них, недостоверны.
Предложение:
Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности, Вам необходимо представить Договор купли-продажи, устраняющий причины осуществления регистрационных действий в соответствии с требованиями законодательства.
Абсурдность всего происходящего заключается в том, что первая регистрация права собственности продавцом осуществлялась в Росреестре на законных основаниях и была одобрена без каких-либо проблем. А также в Росреестре вы можете заказать выписку ЕГРН с исчерпывающей информацией по рассматриваемому объекту недвижимости, в этом случае земельному участку. В полученной мной выписке обременения не фигурируют, их наличие подтверждает кадастровый инженер, который исследует объект недвижимости. В нашем случае всё в порядке.
Исходя из собственной практики, даже наличие обременения и отсутствие его в договоре купли-продажи, не является причиной для отказа в регистрации перехода права собственности.
Юридически, в Росреестре могут сослаться на «Обнаружение в поданных документах ошибки», что в принципе является причиной для приостановления процесса.
Руководствуясь здравым смыслом, исхожу из того, что выдаваемая Росреестром выписка ЕГРН на объект, является официальным документом, на основании которого и делается договор купли-продажи и иные документы. Додумывать или знать, о неких мифических обстоятельствах, этого объекта, не входящих в расширенную выписку, полученную мной от государственного органа, не представляется мне возможным. Тем более, предугадать абстрактный ход мыслей госслужащего.
Остаются открытыми три вопроса:
- Правомерность действий служащего?
- Некомпетентность или злой умысел?
- Как часто вы сталкиваетесь с трудностями в работе с госслужбами?
Пишите ответы в комментариях или задавайте вопросы по землевладению или девелопменту.