Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем он нужен, какие ошибки стороны совершают при его заключении и какие существуют риски.
Главная задача предварительного договора, чтобы у сторон появилась обязанность по заключению в будущем основного договора.
Важно прописать все существенные условия предстоящей сделки. Чтобы данные условия исполнялись, следует не забыть об ответственности сторон, она имеет первостепенное значение. В качестве обеспечения исполнения взятых на себя обязательств, стороны могут закрепить отношения задатком, который передаёт покупатель продавцу.
Подробнее о преимуществах задатка, читайте по ссылке в конце этой статьи.
Что ещё указывают в договоре? Подробно описывается предмет сделки. Характеристика и адрес квартиры. Желательно приложить к договору поэтажный план и экспликацию. Если позабыть об описании квартиры, то предмет сделки будет не определён, ввиду отсутствия характеристик. Это приведёт к признанию договора незаключенным.
Цена – существенное условие предварительного договора. Она должна совпадать со стоимостью квартиры, указанной в основного договоре. Расчёт между гражданами России производится в рублях, но долларовый эквивалент указать можно.
Срок для заключения основного договора и срок действия предварительного договора должны быть указаны. Лучше всего определить конечную дату, до которой стороны должны подписать договор купли-продажи. До этой даты предварительный договор будет действовать.
Разъяснения Верховного суда РФ по теме "Предварительный договор" приводятся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49.
Дополнительно прописываются:
- условия о передаче квартиры;
- способ оплаты квартиры (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);
- указывается список документов, требуемых от продавца для заключения основного договора;
- стороны дают друг другу гарантии, что сделка совершается на законных основаниях, никто из них не является банкротом;
- гарантии сторон обеспечиваются штрафными санкциями, либо задатком;
- определяется время и место для заключения основанного договора, для фиксации явки на сделку, лучше всего определить место у нотариуса;
- условие о снятии квартиры с продажи;
- условие о продаже квартиры собственником без альтернативной покупки;
- условие о подписании основного договора лично собственником;
- условие про отказ банка и возврат аванса/задатка, в случае, если квартира приобретается за кредитные средства.
Ошибки при заключении основного договора:
- отсутствие характеристик объекта, например, площади;
- отсутствие в договоре порядка расчета, что приводит к будущим проблема, при согласовании сделки;
- не указание обязательств по предоставлению документов друг другу;
- отсутствие условий о сроках по возврату денег или их передаче.
Риски при заключении предварительного договора:
- передаче большого аванса или задатка;
- подписание предварительного договора и передача денег не собственнику;
- двойные продажи по предварительному договору;
- допущение технических ошибок в предварительном договоре.
Предварительный договор не является гарантией по заключению основанного договора.
Почему задаток вносить лучше, чем аванс. О чём не нужно забывать при его передаче.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"