Ипотека становится доступной — постулат последних лет. Государство через льготные жилищные программы стимулирует рождаемость и переселение в перспективные для государства регионы. Но не все одинаково сильно любят ипотеку.
Так, ЦБ продолжает гонения, чтобы охладить рынок кредитования. Новое ограничение — учёт долговой нагрузки при выдаче ипотеки, как это уже происходит с потребительскими займами. Банки, мягко говоря, недовольны таким решением и видят в нём одни риски. К чему мы с этим придём, и кто окажется крайний?
У ЦБ проблема
Ситуация на рынке кредитования действительно не самая оптимистичная. Каждый второй россиянин отдаёт на погашение кредитов больше половины зарплаты, доля просрочек тоже растёт.
ЦБ говорит о том, что 46% заёмщиков кроме жилищного, имеют другие кредиты. Всего за полгода эта доля выросла на 7%. Банк России опасается, что это приведёт к кросс-дефолтам, то есть долгам сразу по нескольким банковским продуктам.
Например, у заёмщика есть ипотека, потребительский кредит и карта. Он вначале заплатит ипотеку, поскольку рискует потерять жильё, потом карту — по ней самые высокие штрафы и пени, потребительский кредит будет оплачен по остаточному принципу или не оплачен вообще. С каждым месяцем ситуация будет усугубляться. Об этом и говорят представители ЦБ, имея ввиду риски кросс-дефолтов.
По самим ипотекам доля дефолтов невысокая — 0,9%. Но как видим из примера выше — это не показатель, и опасения у ЦБ совсем другие.
Проблемы надо решать
У ЦБ уже есть опыт охлаждения рынка потребительского кредитования. С 1 октября при выдаче необеспеченных кредитов свыше 10 000 рублей, банк должен учитывать предельную долговую нагрузку клиента (ПДН, то есть отношение дохода к расходам на погашение всех кредитов). Прошло уже два месяца, и ЦБ оценивает результаты как положительные. То же самое планируется сделать с ипотекой.
Это не значит, что банкам будет запрещено выдавать кредиты заёмщикам, у которых 50% дохода уходит на кредиты. Просто такие займы будут считаться более рискованными, а, значит, по ним должно быть создано больше резервов. Банку просто не интересно выдавать такие кредиты, поэтому заёмщик получит отказ или высокую процентную ставку.
Борьба с рискованными жилищным кредитам начата ещё в 2018 году. ЦБ дважды повышал коэффициенты риска по ипотекам с первым взносом до 20%. Это снизило долю кредитов с маленьким первым взносом до 37,1%. Правда, заёмщики наловчились брать кредиты на первый взнос. Сейчас эта лавочка будет прикрыта.
У банков нет проблем, но будут
Банки с политикой ЦБ не согласны и видят в предложении только проблемы:
- ограничения сократят объёмы кредитования. Доля выданных ипотек и так снижается. По сравнению с предыдущим годом жилищных кредитов выдано на 14,2% меньше (по количеству);
- ипотеку не смогут взять люди с серыми зарплатами или дополнительным доходом;
- у банков есть свои системы оценки заёмщиков. Они более сложные и совершенные, чем предлагает ЦБ. Качество оценки от внедрения новой системы только пострадает;
- ипотечные кредиты и так обеспеченные. Коэффициенты риска по ним должны быть ниже, чем по потребительским;
- продажи квартир упадут, пострадают застройщики, перестанут работать госпрограммы;
- тенденции к ухудшению качества ипотек сейчас нет;
- клиенты с высокой долговой нагрузкой не смогут накопить на первый взнос, меры ЦБ бессмысленны;
- увеличение доли проблемных кредитов не сильно скажутся на системе и не принесут много потерь.
Если допустить, что Центробанк осуществил свою задумку, мы будем иметь следующее. В регионах, где низкая зарплата и высокая закредитованность, люди не смогут купить жильё даже с материнским капиталом и по госпрограмме. Кстати, с использованием этих программ тоже есть проблемы. В итоге встанет рынок жилья, вырастет недовольство, снизится рождаемость.
Наше мнение, что проблема закредитованности не в банках, которые с радостью выдают кредиты, а в низких доходах людей и сильном удорожании жизни. Повысь доходы — закредитованность уйдёт сама собой, но министерства валят с одного на другое в поисках виноватого. ЦБ кивает на Минфин, Минфин на ЦБ.
