За 2 года рынок не пополнился ни одним элитным поселком. В 2020 году их тоже не будет – только выйдут новые очереди и возвратятся лоты, ранее снятые с продажи
По предварительным итогам 2019 года объем предложения на первичном загородном рынке элитной недвижимости Подмосковья опустился до минимального за 6 лет значения. По данным Knight Frank, в 27 поселках был выставлен на продажу 591 коттедж, таунхаус и участок. Это на 21% меньше, чем в 2018 году (749 лотов в 30 поселках), и на 41% ниже показателя 2017 года (1002 лота в 31 поселке). Прошлый антирекорд был отмечен в 2013 году и составлял 700 лотов.
К снижению экспозиции в 2018-2019 годах привело отсутствие новых проектов. За 2 года застройщики не вывели ни один новый элитный проект. В 2020 году пополнение возможно скорее в формате небольшой новой очереди в имеющемся поселке, а также из-за возвращения лотов, снятых с продажи в некоторых проектах в этом году (в их числе поселок «Парк Фонте» – порядка 100 таунхаусов было снято с реализации, часть из них вернулась в четвертом квартале этого года, часть – еще выйдет в 2020 году). Таким образом, объем предложения по итогам 2020 года может сократиться на 10-15%, до 530 коттеджей, таунхаусов и участков в составе 25 поселков.
Лидером по предложению является Новорижское шоссе – 50% домов и участков. Второе место занимает Рублевское направление, где представлен 41% объектов. Большая часть всех лотов – 66% – представлена коттеджами. За год их доля выросла на 17%, что связано со стремлением застройщиков максимизировать прибыль на «остатки»: земельные участки переводят в более дорогой формат коттеджей. Поэтому доля предложения земельных участков снизилась за год на 7%, до 20%. Доля таунхаусов сократилась за тот же период на 10%, до 14%.
Средний бюджет уменьшился только в сегменте коттеджей – на 11%, до 137,3 млн рублей. Это связано с пополнением сегмента за счет вернувшихся лотов и земельных участков, переведенных в формат коттеджей. Из-за более дешевого предложения количество коттеджей в экспозиции выросло на 5%. В то же время таунхаусы и земельные участки, объем экспозиции которых упал почти вдвое, подорожали. Первые прибавили в цене 28%, до 51,9 млн рублей, а средняя стоимость сотки земли выросла на 24%, до 3,6 млн рублей.
Вслед за снижением объема предложения сократилось и количество сделок. В 2019 году купили 198 коттеджей, таунхаусов и участков, что на 17% меньше, чем в 2018-м (238 лотов). По сравнению с результатом 2017 года продажи сократились на 38% (318 лотов). В 2020 году ожидается снижение числа купленных лотов на 19%, до 160. Покупатели предпочитают приобретать «загородку» на Новорижском шоссе. Доля сделок здесь выросла в 2019-м на 7%, до 67%. Затем идет Рублево-Успенское шоссе, доля которого снизилась за год на 4%, до 27% сделок. На остальные направления приходится 6% сделок (минус 3% за год). По спросу лидируют коттеджи, на долю которых приходится 53% сделок (плюс 6% за год), что напрямую связано с изменением структуры предложения – ростом доли коттеджей и снижением доли участков. Количество сделок с землей упало на 6%, до 31%. Доля спроса на таунхаусы не изменилась – осталась на уровне 16%.
Спрос на «первичке» падает из-за низкой вариативности и высокой конкуренции со стороны «вторички». За 2019 год на вторичном загородном рынке элитной недвижимости объем предложения снизился лишь на 1%, до примерно 2 тыс. лотов. Из них 41% представлен на Рублево-Успенское шоссе и 40% – на Новорижском шоссе. Доля коттеджей уменьшилась за год на 2%, до 79% лотов, а земельных участков – прибавила 2%, достигнув 16%. Таунхаусы по-прежнему занимают 5% рынка. Бюджеты предложений упали по всем форматам. Коттеджи и таунхаусы подешевели на 12% – до 238,3 млн и 73,8 млн рублей соответственно. Средняя цена сотки земли снизилась за год на 22%, до 2,1 млн рублей. На это повлиял курс доллара, выход более дешевых лотов и снижение владельцами цен на недвижимость.