Начинаем с понятий, как обычно. Жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК и ЖСК соответственно, а Жилищный кодекс это ЖК РФ, чтоб не путать аббревиатуры) признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
В рамках данной статьи мы не касаемся связанных с ЖСК вопросов именно строительства МКД, цель несколько иная у нас.
Из вышеприведённого понятия кооператива (а это ст. 110 ЖК РФ) понятны две связанные цели:
- удовлетворение потребностей граждан в жилье;
- управление МКД.
Ну и первый интересный момент - членами кооператива могут быть юридические лица, которые потребностей в жилье не имеют, в отличие от граждан - членов кооператива. У юридических лиц несколько иные потребности.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление кооперативом является одним из трёх способов управления МКД, в указанной норме кооперативы перечислены наряду с ТСЖ. Вот мы и постараемся в рамках статьи осветить некоторые моменты, связанные с выбором данного способа управления.
Во-первых, если МКД введён в эксплуатацию, а после создаётся кооператив (мы не касаемся ЖСК), то «мертвой» становится норма ч. 2 ст. 110 ЖК РФ, где указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, ибо никакого «приобретения» МКД членами кооператива не происходит.
Предположим, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления - управление кооперативом. Оспаривать принятое решение можно на общих основаниях, опираясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, а реально выход в суд имеет смысл только в том случае, если имеются доказательства ничтожности принятого решения (отсутствие кворума).
Первое, что настораживает: в ряде случаев на общем собрании собственников вопрос о создании кооператива в повестку дня не включается и не обсуждается. Почему? Всё просто: кооператив заранее кто-то создал. И это необязательно собственники помещений в указанном МКД.
А попробовал бы кто создать без общего собрания ТСЖ и управлять домом... А кооператив создать можно, представьте себе, не спрашивая мнения собственников помещений. А теперь почувствуйте разницу: решить на ОСС создать кооператив и выбрать его для управления своим МКД или согласиться с предложением «уже готового кооператива» поуправлять домом... Не смущает ничего?
При этом части 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ не требуют обязательного приобретения, строительства или реконструкции МКД. Там указано, что члены кооператива своими средствами участвуют во всём этом. Но закон не содержит требования о том, чтобы в каждом случае имело место что-то из перечисленного. Учитывая ст. 161 ЖК РФ, где один из вариантов способа управления - кооператив, выходит, что управление МКД кооперативом необязательно подразумевает вначале строительство или реконструкцию МКД. Главное - последующее содержание (смысл его раскрыт в ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Идём далее... Следует понимать, что кооператив не является управляющей организацией, то есть договор управления с собственниками помещений в МКД кооператив НЕ заключает.
Жилищный кодекс РФ, перечисляя способы управления МКД, проводит тем самым разграничение, которое даёт основания сделать такой вывод:
Статья 161 ЖК РФ:
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
- Далее https://burmistr.ru/blog/mysli-vslukh/kooperativ-kak-sposob-upravleniya-kritika/