Недавно я писал про то, как инвестировал в доходную недвижимость в России через покупку паев ЗПИФ Недвижимости. В комментариях было много разных мнений, в том числе критических.
Примеры:
С одной стороны меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду, с другой - я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и пр.
Хочется какого-то решения, чтобы доходность была выше, чем 5% годовых, но все-таки чтобы было свидетельство на собственность в недвижимости. ПИФ - это какая то ерунда.
Ок. Я решил подробнее изучить вопрос. Обратился как обычно к помощи друзей и знакомых. Один из приятелей согласился показать как он инвестирует в покупку готового арендного бизнеса (ГАБ).
Далее цитирую сообщение приятеля. Орфография и стиль автора сохранены:
“Смотри. Готовым арендным бизнесом люди часто называют всякую чушь.
К примеру, как-то ко мне постучалась агент из Санкт-Петербурга и предложила выкупить ГАБ. Стал вникать. Ее клиент сдал помещение под кафе своим знакомым. Те, в свою очередь, вложились в ремонт. Но! Дальше видимо что-то у них пошло не так. Один решил продать свое помещение, а другие предложили продать вместе с ним и кафе, как действующий бизнес. ЭТО НЕ ГАБ!
Готовый арендный бизнес живет на арендных платежах. Он не лезет в дела арендатора. Но, как я покажу ниже в примере, он может привязать платеж к доходу арендатора.
То есть если тебе впаривают апартаменты с посуточной сдачей и выдают это за готовый арендный бизнес, убирай отсюда слово “арендный”. Это просто покупка бизнеса, где ты будешь по уши в операционной деятельности.
В основном ГАБ - это торговые помещения. Торговля и мелкая розница в трафиковом месте - идеальное решение для ГАБ. Покупка офисных помещений с арендатором не так интересны.
Важно понимать, что трафиковые помещения в больших мегаполисах переоценены. Поэтому ГАБ надо искать там, где помещения в собственность можно купить дешево. А люди все равно там ходят за едой и товарами повседневного использования.
Мы охотимся за такими населенными пунктами. Ты можешь с одной стороны найти под эту локацию заинтересованного арендатора, с другой стороны - получить хорошую экономику по доходности с инвестиций.
Да, часто задают вопрос, а что будет если арендатор в этом населенном пункте съедет? В ответ хочу спросить. А что делают сегодня со своими помещениями владельцы на Тверской улице или Кутузовском проспекте? Они в свое время скупали их за миллионы долларов. А сейчас ни продать, ни сдать не могут. Трафика нет. А если и сдадут, то по ставке, которая эту доходность превратит в 6-7% годовых.
Обещал пример расчетов. Держи.
Магазин в районном центре Воронежской области. Такое помещение можно купить за 11 млн рублей. Готовое, с арендаторами.
Площадь 596,2 кв.м., Участок 14 соток.
Арендатор - Пятерочка, договор аренды до 2026 года.
Арендный платеж - 3,5% от РТО, не менее чем 110 250 рублей в месяц.
Фактический средний платеж - 140 000 рублей.
Индексация - 5%, начиная с 3-го года (21.12.2019)
Окупаемость 7 лет.
Доходность 15% в год.
Самое важно в этом примере! Мы не лезем в бизнес арендатора, но получаем % от его продаж. Если в стране в следующем году подорожает еда, у нас и доход увеличится.
И мой совет. Такой вид инвестиций подходит для людей, которые понимают экономику, понимают что такое доходность. Если им хочется ощущать себя владельцами элитного коммерческого помещения с доходом в 400 000 рублей в месяц, то можно конечно купить коммерческое помещение в 100 метров за 40-50 млн рублей, сдать его по ставке 45000 рублей за 1м2 в год. Но считай сам. Цена входа не 11-20 млн рублей, а в 3-4 раза выше. А окупаемость 7 лет, а 11-12.
Если нужна будет консультация твоим подписчикам, пусть пишут, только именно пишут! Потому что я на звонки редко отвечаю.
Мой WhatsApp +7 929 923 23 26
Ставьте лайк, если материал понравился. Ну или закидайте автора помидорами в комментариях.:)