Недвижимость на первичном рынке, пока дом еще не сдан в эксплуатацию, — кот в мешке. Покупатель может только верить документам застройщика и его рассказам. Как правило, это чудесные истории о счастливых перспективах в новой квартире.
Чтобы рисков было меньше, покупателю стоит заручиться консультациями юристов и независимых специалистов по недвижимости.
Юрист Мучтаба Кулиев много лет проработал в ипотечном отделе банка и теперь занимается частной практикой. Он согласился перечислить главные риски, которые поджидают каждого человека на пути к новоселью.
Плохие истории хороших застройщиков
Все главные риски при приобретении квартиры в новостройке связаны с тем, достроит ли застройщик дом или нет. Любая компания с положительной историей может столкнуться с непредсказуемыми внешними обстоятельствами, не сдать дом в срок или вообще заморозить стройку.
Причины финансовых трудностей застройщика могут быть следующие:
- удорожание строительных материалов;
- судебные тяжбы;
- требования фискальных органов;
- отказ в кредитовании;
- банкротство банка, в котором обслуживалась строительная компания;
- банкротство самой строительной компании и другие причины.
Законодательные новшества в пользу покупателей
С первого июля этого года законодатель, чтобы защитить дольщиков, изменил правила привлечения денежных средств. Раньше дольщики перечисляли средства напрямую застройщикам. Теперь строительная компания обязана открыть в кредитной организации счет эскроу и уже там аккумулировать привлеченные инвестиции. Воспользоваться этими деньгами предприятие сможет лишь после сдачи дома в эксплуатацию.
Застройщик возводит теперь дом на собственные средства либо с привлечением целевого кредита. Вложения граждан уже в безопасности, и, если возникли негативные факторы, дольщики смогут вернуть свои деньги.
Минимизация рисков при покупке квартиры
Перед приобретением квартиры в новостройке, нужно узнать следующее:
- Каковы отзывы о застройщике и его история на рынке строительства;
- Оформлена ли разрешительная документация на строительное пятно;
- Когда и на какой срок выдано разрешение на строительство, не просрочено ли оно;
- Соответствует ли застройка разрешительной документации;
- Возводится дом в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ о долевом строительстве, или это строительство ведет ЖСК;
- Сколько уже заключено договоров долевого участия;
- Каково финансовое состояние застройщика и его бухгалтерский баланс за последние три года;
- Есть ли на сайте арбитражного суда судебные дела, которые могут повлиять на завершение строительства многоквартирного жилого дома;
- На какой стадии постройки находится дом, ведутся ли работы активно с использованием техники или нет;
- Есть ли зарегистрированные договоры долевого участия по данной застройке.
Самая рискованная недвижимость на первичном рынке
Не рекомендую приобретать квартиры в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), если здание еще не готово, потому что здесь чаще всего бывают злоупотребления и недобросовестные застройщики.
К счастью, теперь кооперативы могут привлекать денежные средства лишь по тем разрешениям, которые были им выданы до внесения изменений в 214-ФЗ.
Фото: Наталия Атьянова
Автор: Людмила Дьяченко