Когда появляется необходимость для выделения доли в натуре
Необходимость выделения из общей собственности доли в квартире может возникнуть в ряде случаев, объединенных одним общим признаком - невозможностью совместного использования собственниками одной жилплощади. Выделение доли в натуре является выходом во многих случаях, таких как:
- желание одного из собственников продать свою часть квартиры (нужны деньги, переезд и пр.),
- развод и как следствие невозможность дальнейшего совместного проживания супругов-собственников квартиры,
- наследование жилья двумя и более наследниками, не планирующими совместного использования жилплощади,
- нежелание совместного проживания родственников в следствии новых личных обстоятельств (изменение семейного положение, проблемы со здоровьем одного из родственников и т.п.),
- желание одного из владельцев квартиры подарить/оставить свою долю недвижимости третьим лицам, не имеющим родственных отношений с собственниками,
- другие случаи.
Выделение доли в квартире в натуре фактически невозможно провести без огромных затрат (а часто и с ними), поэтому на практике, большинство таких споров мы урегулируем в досудебном порядке и сводим к подписанию взаимовыгодного соглашения. Если Вы также столкнулись с необходимостью разделения квартиры Вы можете воспользоваться услугами наших юристов для урегулирования спорных моментов или же бесплатно проконсультироваться позвонив на номер горячей линии или описав свою ситуацию в форме по ссылке.
В каких случаях можно произвести выделение, в каких нет
Существует ряд условий, при выполнении или невыполнении которых, соответственно, возможно или невозможно выделение доли квартиры в натуре, в полной мере их описывает статья 252 ГК РФ.
Например не получится выделить долю в натуре из однокомнатной квартиры, так как физически невозможно переоборудовать её в два независимых друг от друга жилых помещения без нанесения несоразмерного ущерба.
В случае если квартира обладает достаточной площадью, в ней несколько раздельных комнат и есть все возможности для её перепланировки, выделение доли возможно, но обязательными условиями станут согласование с управляющей компанией и оформлением отдельных тех. поспортов.
Если же квартира имеет достаточную площадь, но при этом технически не представляется возможным её разделение на две и более, законодательство оставляет за собственниками право переоформить квартиру как коммунальную. В которой каждый владелец будет иметь в своей собственности комнату, а помещения, относящиеся к местам общего пользования (убоная, ванная комната, кухня, кладовка и т.п.) будут находиться в общей собственности.
Определение конкретной доли в общей собственности
Общая собственность, согласно положениям ст. 244 ГК РФ может быть двух видов:
- долевая - где уже определены и документально закреплены за собственниками конкретные доли
- совместная - соответственно без таких определений ( по умолчанию каждый из собственников владеет половиной собственности, если иное не определено отдельным соглашением или договором). Также существуют некоторые исключения, например, если один из собственников производил за свой ( или в большей части за свой счет) ремонтные работы, значительно улучшившие состояние квартиры. В этом случае собственник, производивший улучшения может рассчитывать на пропорциональное потраченным средствам увеличение своей доли в квартире
Следует также обратить внимание, что необходимо будет доказать проведение улучшения и именно за Ваш счет. Чтобы в суде были корректно учтены все потраченные средства, мы рекомендуем использовать для представления своих интересов юриста по жилищному праву. В случае если Вы планируете решить вопрос самостоятельно - обязательно проконсультируйтесь с юристом по номеру горячей линии, или опишите свою ситуацию в форме по ссылке.
Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте
Существуют два варианта выделения доли в квартире:
- в натуре - физическое разделение частей жилплощади
- в денежном эквиваленте - один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры
Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:
- для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
- общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам
В случае если выделить ровные доли невозможно из-за конструктивных особенностей жилья, собственник, получивший большую часть, обязан будет компенсировать разницу в стоимости с долей другого/других собственников (при условии владения жилплощадью 50/50)
Пример:
Квартира 100 кв. м., 2 конматы, стоимость 10 млн. руб
Собственник 1 50% доли, получает комнату 20 кв. м
Собственник 2, 50% доли, получает комнату 20 кв. м
Разница в денежном эквиваленте
2'000'000 руб.
Как видно из примера, где в двухкомнатной квартире, одна из комнат на 20 кв.м. больше другой, а все прочие помещения поделены поровну, при выделении доли в натуре собственник, получивший большую из них, должен будет компенсировать 2 млн. руб. разницы.
Проведение раздела вторым способом менее затруднительно и производится когда выделение доли в натуре не представляется возможным, а перевод кватиры в статус коммунальной не устраивает собственников. Если упросить, то один из владельцев квартиры выкупает долю другого. Сумма выкупа в таком случае определяется пропорциями долей, и если рассмотреть на пример выше :
Собственнику 1 нужно будет выплатить собственнику 2 50% от общей стоимости квартиры, т.е. 10 млн. рублей.
Способы выделения доли в квартиры в натуре
- досудебное урегулирование (по соглашению сторон)
- судебное урегулирование (по решению суда)
1. Досудебное урегулирование
Собственники смогли прийти к соглашению относительно разделению долей квартиры ( необязательно пропорционально имеющимся у них долям ) В этом случае необходимо зафиксировать договоренности в соглашении о выделении долей в натуру и заверить его у нотариуса
2. Судебное урегулирование
В случае если у собственников не получилось прийти к соглашению, спор относительно выделения долей переносится в суд. По умолчанию выделение доли жилого помещения производится через его раздел на равные доли. В случае если если имеется действующее соглашение или договор, в выделении долей суд будет руководствоваваться им.
Последовательность действий для выделения доли в кватрире через суд
В случае если прийти к соглашению не получилось перед обращением в суд необходимо:
- Опреденить приоритетный вариант получения доли. В натуре или в денежном эквиваленте.
- Привлечь юриста для повторной попытки досудебного урегулирования. Он в любом случае будет нужен на дальнейших этапах, а здесь, как показывает практика, профильный специалист поможет понять сложности судебного урегулирования и предложить новые условия раздела.
- Произвести экспертную оценку квартиры. В неё должны включаться: техническая возможность выдела с её вариантами, актуальная рыночная стоимость недвижимости, количество долей и их соотношение с жилплощадью в процентах и квадратных метрах.
- Составить исковое заявление. (ссылка на образец)
- Подготовить необходимый пакет документов
- Копия паспорта
- Иск и по копии на каждого из участников процесса
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
- Правоустанавливающие документы на квартиру ( К правоустанавливающим относятся, например, - договор о передачи жилья в собственность, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор мены, договор ренты, справка ЖСК о выплате пая (в случае если квартира была куплена у жилищно-строительного кооператива через выкуп пая ))
- Оплатить госпошлину и предоставить оригинал квитанции. Иск о выделении доли в жилом помещении считается имущественным, соответственно размер пошлины будет зависеть от цены иска и, согласно в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 составит:
При цене иска:
до 20 тыс руб - не менее 400 руб и 4% от суммы
от 20 до 100 тыс. руб - 800 руб и 3% от суммы
от 100 до 200 тыс. руб - 3500 руб и 2% от суммы
от 200 до 1 млн. руб - 5200 руб и 1% от суммы
от 1 млн. руб - 13200 руб и 0,1% от суммы, но не более 60 тыс рублей
- Участвовать в судебных слушаниях
- Дождаться вступления в силу решения суда
- Зарегистрировать изменения в Росреестре и в бюро технической инвентаризации (необходимо сделать всем совладельцам, включая бывших)
Образец искового заявления о выделении доли жилого помещения в натуре
https://pravda-zakona.ru/article/vydelenie-doli-kvartiry-v-nature.html
Заявление должно содержать: вводную, описательную, требовательную и мотивировачную части.
- Вводная ( наименование суда, данные об участниках судебного процесса (истце и ответчике), название документа
- Описательная ( последовательное описание обстоятельств, которые привели к возникновению необходимости для выделения доли в натуре начиная от возникновения права собственности)
- Требовательная ( указываются требования истца к ответчику)
- заключительная ( перечисление прилагаемых документов, дата, подпись)
Важно. Обратите внимание что должны быть соблюдены:
- четкая последовательность изложения обстоятельств
- юридическая терминология
- правила провописания
Сроки рассмотрения в суде
Чаще всего рассмотрение подобных дел занимает от двух до шести месяц, но в особых случаях могут растягиваться и значительно больше. К примеру:
- независимая экспертиза квартиры - до месяца
- сбор необходимых документов и справок - до месяца
- изучение искового заявления судом - 5 рабочих дней ( некорректно составленное заявление будет отклонено )
- предварительные слушания - назначаются через месяц после подачи иска
- слушания - от 2х до 6ти месяцев
- время на обжалование - месяц
В итоге: если ответчик не будет затягивать процесс, процесс будет длиться от пары месяцев до года, Также следует помнить, что на длительность оказывает существенное влияние участие квалифицированного юриста как с одной, так и с другой стороны.