На цену жилья влияют множество факторов. Например, ваши шансы вырастут, если рядом строится школа, и упадут, если вы забыли узаконить перепланировку. Рассказываем об этом, а также о том, какое стоп-слово нельзя использовать в разговоре с соседями, почему стоит заглянуть в офис управляющей компании и как вам помогут булочки с ванилью!
1. Следите за городскими новостями, чтобы выбрать оптимальное время для сделки.
Цены на жилье в конкретном районе или целом городе могут расти по разным причинам: в инфраструктуру вкладывается много средств, потому что планируется какой-нибудь мировой чемпионат или саммит, открылся технологический кластер, появились рабочие места, планируется разбить парк и т. д.
И точно так же квартиры дешевеют из-за внезапных событий, в том числе позитивных, или застарелых проблем. Например, закрылось крупное предприятие, не хватает общественных пространств, нет возможностей для молодежи, жители уезжают... Или, напротив, осваивается пригород, создается очередной спальный район, на рынок вышло много новых объектов по доступным ценам и т.д.
2. Учитывайте колебания на рынке недвижимости, чтобы поймать момент, когда они будут в вашу пользу.
Конкурент №1 для вторичного жилья – новостройки. Весной крупный портал недвижимости провел исследование и выяснил, что новостройки дороже вторичного жилья в Москве, Перми и Нижнем Новгороде, а еще в 13 городах-миллионниках все наоборот! В том же Краснодаре новое жилье на 18% дешевле, в Ростове-на-Дону – на 17,9%, в Новосибирске – на 15,1%.
В новостройках по умолчанию есть парковка, а нередко и паркинг, инженерная инфраструктура готова к современным интенсивным нагрузкам, установлено видеонаблюдение, дежурит охрана, а жильцы примерно похожи по социальному статусу. Поэтому при прочих равных условиях покупатели скорее выберут новую квартиру вместо вторичной. Однако эксперты прогнозируют, что скоро новостройки снова станут дороже на 20-30% из-за ужесточения законодательства в области долевого строительства. (Мы уже писали об эскроу-счетах, с помощью которых государство собирается защищать дольщиков). А значит, вполне возможно, что в следующем году вы сумеете выручить за свою квартиру больше, чем в этом.
3. Определите, к какому сегменту вторичного жилья относится ваша квартира, чтобы выстроить стратегию.
К сталинкам, брежневкам и хрущовкам добавилась так называемая «новая вторичка» – дома, возведенные в нулевых. Им по 10-15 лет, территория давно благоустроена, инфраструктура вокруг сложилась. В таких многоэтажках современные планировки, мощные инженерные системы, вообще решены многие «вторичные» проблемы. С таким предложением вы можете не спешить, особенно если локация позволяет.
А вот ждать повышения цены на «старую вторичку» не приходится, поэтому нужно искать дополнительную ценность таких квартир или создавать ее. Например, выяснить срок капитального ремонта дома и подгадать продажу к моменту его завершения.
4. Используйте потенциал места, чтобы привлечь особых покупателей.
Вы не можете изменить адрес дома, но в ваших силах повысить его ценность. Подойдите к вопросу творчески. Звездные соседи, знаменитости, которые жили здесь в прошлом, исторические события, происходившие неподалеку, разного рода легенды – все это важно в глазах романтиков и как минимум выделит ваше предложение среди прочих.
5. Оцените работу коммунальщиков, чтобы показать надежность дома.
Все и так увидят чистоту в подъезде или скамейку при входе, но есть некоторые вещи, на которые нужно специально обращать внимание. Например, на то, что все лампочки уже заменили на энергосберегающие или что показания приборов учета больше не нужно сдавать лично, так как ежемесячно данные автоматически отправляются в учетный центр Водоканала. Работающая система автоматической противопожарной защиты, погодное регулирование системы отопления – все может склонить мнение покупателя в вашу пользу и положительно сказаться на цене.
Ну, а если вашим коммунальщикам пока похвастаться нечем, то подкиньте им пару светлых идей!
6. Освежите квартиру, чтобы покупателям было в ней приятно находиться.
Не всегда в квартире можно сделать полный ремонт, иногда и не нужно, так как новые жильцы займутся этим сами, а вы только потратите деньги. А вот хотя бы выборочный косметический ремонт – отличное решение. Как минимум побелить/покрасить поверхности выйдет не так дорого.
Но если нет времени, сил или средств даже на это, то вложитесь в профессиональный клининг. Чистые окна, углы, сантехника, само ощущение свежести после уборки – все это произведет хорошее впечатление на важных гостей.
Еще совет: отвлеките внимание покупателей недорогими, но яркими деталями: шторами, ковриками, кухонными полотенцами, чехлами или покрывалами на мебель. Принципиально, чтобы эти вещи были новыми – это всегда видно и позитивно оценивается.
Маленький лайфхак: замените лампочки в квартире на более яркие, можно светодиодные, но с теплым желтым светом. Это добавит уюта и визуально расширит пространство.
А теперь самый главный совет: перед просмотром проветрите помещение, как следует, а потом заварите кофе и принесите ванильную сдобу, ведь именно эти ароматы ассоциируются с домашним уютом!
7. Подготовьте дополнительные документы, чтобы сделка была быстрой и прозрачной
Если в квартире была проведена перепланировка, то нужно ее узаконить, а если вы уже это сделали, то предоставить покупателям доказательства этого. Также лучше выписаться из квартиры, чтобы она была свободна юридически. И обязательно возьмите справки, что у вас нет долгов за жилищно-коммунальные услуги, телефон, интернет.
Предпочтительнее, чтобы вы вели переговоры сами, а не ваш представитель с генеральной доверенностью – это может вызвать подозрения, затянуть процедуру. Если вы действуете по поручению родственников, то хорошо бы они могли присутствовать хотя бы на одной встрече, в крайнем случае устройте скайп-конференцию, если они живут далеко.
8. Учитывайте психологию клиентов, чтобы успокоить их и не поставить себя в невыигрышное/проигрышное положение.
Не показывайте, что торопитесь со сделкой, иначе вам будут предлагать снизить цену. Избегайте формулировок «Продам СРОЧНО» в объявлениях, в беседах с соседями (разумные клиенты и опытные риэлторы непременно наведут справки у других жильцов). Лучше обмолвиться, что соседи адекватные, утренними ремонтами не увлекаются, вечеринок не закатывают. Только будьте честны, звук перфоратора во время просмотра квартиры – это фиаско, друзья!
Эксперты советуют смотреть на квартиру глазами покупателей. Поэтому попробуйте до встречи составить список всех возможных вопросов и претензий и продумайте, как на них отвечать. И пусть первому клиенту понравится не все и сделка не состоится – воспринимайте визит, как тестовый и делайте выводы!
Подписывайтесь на канал МТС Банка в Яндекс.Дзене — актуальные финансовые новости и полезные советы о финансовой грамотности!