Сделка по продаже собственного жилья всегда имела повышенную значимость, поскольку недвижимость является дорогостоящим активом. Сегодня мы расскажем о том, какой минимум действий необходимо совершить покупателю/продавцу, чтобы избежать негативных последствий.
Алгоритм действий покупателя:
1. Ознакомиться с документами, подтверждающими личность продавца.
Особое внимание необходимо уделить сделке, которая совершается лицом по доверенности, тщательно проверив закрепленные в ней полномочия продавца, реквизиты доверенного лица и доверителя. Помните, доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом.
2. Ознакомиться с оригиналами документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.
Свидетельство о государственной регистрации прав, а также выписка из ЕГРН – это завизированный государством информационный лист, подтверждающий только факт государственной регистрации права. С 15.07.2016 года свидетельство о праве собственности вовсе не выдают. Правоустанавливающими документами являются: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.п. Именно эти документы Вы и должны внимательно проверить в первую очередь.
3. Ознакомиться с кадастровым и техническим паспортом жилого помещения, поэтажным планом с экспликацией квартиры.
Необходимо сверить план с реальным состоянием квартиры и убедиться, что приобретаемое жилье не подвергалось перепланировке.
Дело в том, что на сегодняшний день действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение собственником квартиры с произведенной перепланировкой.
Тем временем, согласно пунктам 1.7.1, 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Если перепланировка была совершена без получения соответствующих разрешений, она считается неузаконенной.
При обнаружении неузаконенной перепланировки Вы вправе потребовать у продавца снизить стоимость отчуждаемого имущества, поскольку все обязательства по устранению данного обстоятельства перейдут к новому собственнику квартиры, т.е. к Вам. А для того, чтобы узаконить перепланировку потребуется потратить немало сил и времени на сбор необходимого пакета документов.
Более того, некоторые перепланировки вовсе нельзя узаконить, а значит, есть риск наступления неблагоприятных последствий, среди которых:
- административный штраф в размере от 2000 до 2500 тыс. руб. (ст. 7.21.2 КоАП РФ);
- требование вернуть состояние квартиры в первоначальное положение;
- продажа квартиры с публичных торгов, с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение решения суда.
А кроме того, квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно купить в кредит.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги (другие названия: справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи). Документ выдает паспортный стол.
5. Запросить справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (выдает управляющая компания).
6. Попросить собственника предоставить справку из психоневрологического диспансера, наркологического диспансера. На первый взгляд такая просьба может показаться не совсем корректной, зато обезопасить Вас в дальнейшем. Так, в случае судебного разбирательства, Вы предъявите документ, свидетельствующий о том, что на момент заключения сделки продавец был дееспособным, а значит сделка по продаже квартиры является законной.
Алгоритм действий продавца значительно меньше, ведь его интерес сводится лишь к получению денежных средств от продажи квартиры:
- Подготовить квартиру и все необходимые документы для продажи, о которых мы говорили выше.
Важно! Необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиру в случае если:
- квартира была куплена в период брака;
- брачным соглашением предусмотрена передача определенной доли супругу.
С 1 марта 2013 года обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости отменена, но в Росреестр обратиться все-таки придется.
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю по-прежнему нужно регистрировать. С 01.01.2018 г. документы для совершения регистрационных действий подаются через любой офис МФЦ, независимо от местонахождения объекта недвижимости. Прием осуществляется в порядке «живой очереди». Обязательно присутствие двух сторон сделки – продавца и покупателя (либо их представителей). Срок регистрации перехода права составляет 8 календарных дней. По факту с учетом «расторопности» МФЦ этот срок несколько выше. Напрямую подать документы через Росреестр можно лишь в случае, если объект недвижимости находится на территории другого субъекта Российской Федерации.