Расскажу про поселки пенсионеров – большую и перспективную индустрию в Новой Зеландии. Я работаю в компании, управляющей сетью таких поселков, поэтому делюсь наблюдениями из самого центра событий. Мне кажется, тема интересная, тем более в России ничего подобного нет и вряд ли когда-то будет.
Начнем с того, что поселки пенсионеров — это довольно молодая, но быстро растущая отрасль. Еще 20 лет назад никакой индустрии не было, а было что-то типа клубных домов при благотворительных организациях, церквях или местных коммьюнити. Но вскоре предприниматели распознали большой потенциал, выкупили земли и инфраструктуру у церквей, и поставили все на коммерческие рельсы. Сейчас это очень прибыльный бизнес, привлекающий все больше инвесторов. Например, чистая годовая прибыль нашей компания около 100 млн. NZ$, и при этом мы не самые крупные игроки на этом рынке.
В настоящее время в Новой Зеландии около 400 поселков, что для страны с населением 4,8 млн. человек показатель приличный. Наша компания управляет 25 поселками, и продолжает активно скупать участки и запускать новое строительство. Все дело в том, что сейчас в пенсионный возраст входит самое большое поколение – «бейби бумеры». Это люди, родившиеся в период с 1946 по 1964 год, время стремительного экономического роста после Второй мировой войны, когда многие семьи заводили по несколько детей. Так вот, если сейчас доля людей старше 65 лет составляет 15% от всего населения страны, то уже через 15-20 лет пенсионеры составят четверть населения Новой Зеландии.
Как устроен бизнес. Компания застраивает поселок типовыми коттеджами и, как правило, главным зданием с апартаментами, госпитальным блоком, рестораном, клубным и досуговым центром. Цены на коттеджи равны среднерыночным. Например, в нашем поселке цена за юнит с двумя спальнями начинается от 550 тыс. NZ$. При этом, резиденты покупают не коттедж, а только право жить в нем до конца жизни или до переезда. Когда случается что-то из двух – компания возвращает 75% от стоимости дома жильцам или наследникам, а 25% удерживает. И продает право жить в этом доме следующим жильцам. И так далее. Чтобы не ждать слишком долго, устанавливают минимальный для заселения в деревню возраст. Сейчас он в среднем 70 лет, но с увеличением продолжительности жизни его тоже потихоньку повышают. Таким образом, компания несколько раз зарабатывает 25%, а 75% использует как бесплатный кредит на строительство новых поселков. Гениальная схема, но зачем же пожилые люди добровольно расстаются с такими деньгами?
Существуют три основные причины, почему пенсионеры переезжают в такие поселки. Основная причина - финансовая. Дело в том, что у большинства новозеландцев слишком большие дома для жизни в них в старости. Парадокс, но в течение всей жизни люди воплощают новозеландскую мечту иметь большой дом, чтобы в конце жизни с ним расстаться. Большой дом дорого содержать. Ремонт, уборка, отопление, сад: все требует или усилий, или денег. Пенсии на все не хватает. А где же в это время дети, спросите вы. И вот здесь вступают в силу мои любимые культурные различия. В этой культуре любовь и деньги никак не связаны. У родителей и детей нет явно выраженных финансовых обязательств по отношению друг к другу. Если большой дом содержать не по карману, то дети не будут доплачивать из своего бюджета. Поэтому пожилые люди продают свой дом, и на эти деньги покупают право жить в поселке пенсионеров, где все бытовые вопросы берет на себя управляющая компания.
Во-вторых, общение. Поселок пенсионеров – это большое комьюнити, очень важный аспект жизни новозеландцев. В поселке есть различные клубы, кружки, мероприятия. Резиденты смотрят вместе телевизор, плавают в бассейне, играют в петанк, вяжут, собирают паззлы, поют. И так изо дня в день. В поселке резиденты могут вести почти такой же образ жизни, что и за периметром. Можно даже держать домашних животных, правда только кастрированных. Но, например, менять что-то в доме или радикально пересаживать растения у дома – уже нельзя.
Для людей свободолюбивых, с ярко выраженной индивидуальностью – это похоже на страшный сон. Но новозеландский средний класс так и живет. К нам в поселок часто приезжают пожилые пары смотреть новые дома. И первое, что мне бросилось в глаза – это насколько люди похожи. Одинаковые машины, одинаковые выражения лиц, и даже приезжают они в одно время, хотя никто не работает. Люди с похожими поведенческими паттернами – это как-раз целевая аудитория нашей индустрии.
Третья причина – уход. Так как уход детей за престарелыми родителями не в местных традициях, то этот вопрос стоит остро. Заказывать такие услуги на дом – очень дорого. А в поселке вполне доступны услуги медсестры, сиделки или просто компаньона. За 30-40$ в час могут сопроводить на прогулку, свозить в магазин, или просто поиграть в настольные игры и поболтать. По мере старения резиденты переезжают из коттеджей в апартаменты под постоянное наблюдение и уход. И там постепенно заканчивается их пребывание в деревне.
Большая индустрия требует большого внимания. Не удивительно, ведь страна, в которой пожилых людей скоро станет на треть больше, чем детей, будет уже другой. Например, такое количество людей, нуждающихся в уходе, потребует на порядок больше специализированного персонала, которого в Новой Зеландии просто нет. К тому же у «бейби бумеров» есть свои особенности, отличные от предыдущего «молчащего поколения». Поэтому по ряду профессий включают зеленый свет для иммиграции, добавляют новые образовательные программы и, конечно, строят все больше поселков. Так что, работа здесь всегда найдется.