Почему застройщики разучились качественно строить и ломят неадекватные цены?
Статистика по московской области даёт нам данные, которые с некоторыми оговорками можно транслировать на весь рынок загородного российского строительства.
Принимая решение о покупке загородного дома, покупатели хотят дом для постоянного проживания, который по стоимости равен московской квартире стоимостью около 10 млн. рублей, но даёт более высокий уровень жизни.
Плюсы своего дома очевидны: воздух чище, природа ближе, можно завести небольшой огород, а также отсутствуют соседи за стеной. Из минусов: отсутствие инфраструктуры, выше стоимость содержания дома, необходимость иметь автомобиль и долгая дорога на работу.
Предложения, которые соответствуют качеству – это сегмент бизнес/премиум, и при этом превышают бюджет в 10 млн. в разы. Таунхаус будет стоить 13 млн. рублей, а коттедж перешагивает черту в 30 млн. рублей. Покупатели разочарованы в качестве застройки и адекватности цен на дома, а ожидания не соответствуют предложениям.
И даже если вы нашли недорогой вариант, то следует предостеречь покупателей от приобретения недорогой недвижимости в дорогих посёлках, цена за их коммунальное обслуживание легко может превысить 12 -15 тыс. рублей в месяц. Для комфорт-класса – это 4-5 тыс. рублей в месяц.
60% покупателей участков без подряда не могут найти подходящий готовый дом, а ещё 30% покупают землю из-за невозможности купить коттедж или таунхаус.
Чуть ближе к ожиданиям покупателей находится комфорт-класс - дуплексы и таунхаусы, средняя цена которых составляет 70-80 тысяч рублей за квадратный метр.
Самым недорогим вариантом покупки недвижимости с подрядом будет квартира в малоэтажном доме стоимостью в 4,7 млн. рублей.
К чему это привело?
Ниже приводим сводную статистику по данным компаний “Optiland” и “Инком”:
96% продаж загородной недвижимости в 2019 г. пришлось на участки без подряда (УБП). В настоящее время на рынке представлено примерно 800 поселков из них 65%-73% - участки без подряда. Из них не более 20% с коммуникациями и минимальной инфраструктурой.
При этом в докризисный период предложение с застройкой составляло 80% рынка.
Доля невостребованных проектов составляет - 58%, говорит глава «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов, а в 2018 году было 70%(!).
При этом среди проектов с продажей "пустых" земельных участков медленно продаются только 10% (данные "Optiland"). Таким образом ситуация с покупкой земли гораздо лучше, нежели продажа участков с подрядом.
В данной ситуации виноваты застройщики, которые продолжают вести бизнес, как в период "нулевых", когда продать можно было все, что угодно и очень дорого.
В таких условиях альтернативой становится приобретение земли и самостоятельное строительство дома. Ниже сделаем расчет на предмет выгоды самостоятельного строительства дома.
Сколько стоит участок?
Стоимость “сотки” в пределах 30 километрах от МКАД в среднем составляет 450 тысяч рублей. Небольшой участок в организованном посёлке с площадью в 6 соток обойдётся в 2 миллиона 700 тыс. рублей, это без затрат на подключение к сетям (примерно 150 000 рублей). И при этом нужно построить дом.
Сколько будет стоить дом?
Технологий строительства много, но дом для постоянного проживания с ликвидной стоимостью целесообразнее строить из надежных материалов, как минимум из газобетона, при этом стоимость дома площадью 100 кв.м. составит около 1,7 млн. рублей.
Отделочные работы в среднем стоят в районе 10 тысяч рублей за кв.м и обойдутся ещё в 1 млн. рублей. Суммарно с покупкой земли, подключением к сетям (150 т.р.) и инженерным обеспечением (450 т.р.) – около 6 млн. рублей, без учета мебели и домашней техники.
Данное решение, в 2 раза дешевле покупки таунхауса, что далеко не идеал загородной жизни и в 5(!) раз дешевле коттеджа.
Даже при строительстве дома по самой дорогой технологии из клееного бруса - стоимость дома будет около 8 млн. рублей, что вполне соотносится с пожеланиями покупателей.
Сравнительная таблица стоимости строительства дома из различных материалов на 2019 год.
Выводы.
Фактически, сейчас есть нехватка качественного и объективно оценённого предложения по готовым домам разного формата.
Это следствие неумения застройщиков работать на рынке, который не растёт сам по себе, а требует изучения потребностей и понимания ожиданий покупателей.
Рынок и потребители требуют изменения технологий и подходов к строительству, вместо копирования шаблонных непродуманных вариантов. Конечно, это не характеризует всех застройщиков, но статистика говорит сама за себя.
Кроме того, следует понимать, что и уровень финансовой и технической грамотности покупателей сильно вырос, что не может ни радовать и в итоге должно привести к снижению цен и росту качества.
Аналитическая информация взята из исследований портала Индикаторы рынка недвижимости: исследование №1, исследование №2.
Средние стоимости строительства расcчитаны на основе следующих данных: ссылка №1, ссылка №2 , ссылка №3
Также вам могут быть интересны статьи:
На какие вопросы нужно ответить, перед покупкой загородного дома?
Кирпичный дом, как инвестиция в будущее.
Как купить загородный участок дешевле?
Подпишись на наш канал и ставь лайк)