Сдавая свою квартиру в аренду, обе стороны принимают на себя обязательства, согласно условиям договора. Иногда собственник полагает, что сможет выселить нанимателей из своего жилья тогда, когда захочет, ведь это его собственность, а она охраняется законом и он сам решает, кто в ней будет жить. Но договор защищает нанимателя, предоставляя ему право пользования жилым помещением на время действия договора, если конечно с его стороны все условия соблюдаются. Но даже несоблюдения условий договора нанимателем не гарантирует собственнику досрочное расторжение договора и выселение нанимателей раньше положенного срока. Возникает еще один вопрос - а если собственник сдал свою квартиру, а потом ее продал, может ли новый собственник выселить нанимателей? Рассмотрим два интересных случая из судебной практики.
Не хватило доказательств
Несколько наследников получили по наследству жилой дом, который решили сдать в аренду семье. Но позже, один из собственников решил расторгнуть договор, но поскольку в самом договоре возможность расторгнуть договор досрочно не предусматривалось, пришлось обращаться в суд.
В исковом заявлении собственник указал, что наниматели систематически нарушают условия договора, пьянствуют, а так же своими действиями довели дом до аварийного состояния, требующего существенного ремонта. Так же, собственник указал на задолженность, которая накопилась за неуплату платежей по договору найма. При этом, в нескольких уточнениях исковых требованиях было указано на обязанность нанимателей привести жилое помещение в порядок.
Остальные же собственники не поддержали исковые требования, а наниматели на момент судебного заседания имеющуюся задолженность погасили в полном объеме. При рассмотрении дела истцом не было представлено доказательств, что дом находился в исправном техническом состоянии на момент передачи его нанимателем, поскольку акта приема-передачи заключено не было, соответственно утверждение истца, что наниматели своими действиями ухудшили состояние дома и земельного участка, является бездоказательным. В итоге, в удовлетворении исковых требований было отказано (Решение Турочакского районного суда Республики Алтай от 14 мая 2019 года по делу № 2-42/2019).
Купил квартиру с нанимателями
Гражданин решил приобрести квартиру и нашел подходящий вариант. Однако в данной квартире проживали наниматели, с которыми продавец заключил договор найма жилого помещения, да еще и сроком на 5 лет. Заверив покупателя, что жильцы в курсе и готовы съехать, квартира была продана. Но жильцы съезжать не собирались, и новый собственник обратился в районный суд с исковым заявлением о расторжении договора социального найма.
В суде он настаивал, что покупатель ввел его в заблуждение, пообещав, что после регистрации сделки купли-продажи наниматели съедут. Однако суд пояснил, что в силу ст. 675 ГК РФ:
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
А в заключенном договоре не было предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут в одностороннем порядке, по инициативе наймодателя. А все условия договора наниматели добросовестно выполняли, соответственно оснований для расторжения договора найма и выселения жильцов суд не нашел. В удовлетворении иска было отказано, а покупателю пришлось несколько лет ждать окончания действия договора (Чебоксарский районный суд, решение по делу № 2-841/2017).
Таким образом, всегда стоит внимательно подходить к заключению договора найма жилого помещения, сразу определив в нем важные условия, приемлемые для обеих сторон.
О том, как при сдаче квартиры в аренду можно избежать проблем с налоговой в связи с новыми изменениями, можно узнать тут(подробнее).
Благодарю за внимание.
Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе новых публикаций. Я регулярно пишу полезный контент на тему права, законов, а также разбираю конкретные случаи из судебной практики, знание которых позволит Вам лучше понимать, как защитить свои права и законные интересы.
