Начальные условия: жилая площадь: двухкомнатная квартира; заработная плата— средняя по региону. Кредит в банке под среднюю ставку по региону. Тарифы ЖКУ будут считаться постоянными по каждому региону в течении всего срока кредита. При аренде квартиры будем считать рост аренды с учётом инфляции равной 5%. Заработная плата каждый год будет увеличиваться на 5% вне зависимости от выбранного вида условия. За год потребляется 200 кВт•ч, Холодного водоснабжения — 30 м3, Горячего водоснабжения — 25 м3. Остальными тратами в сфере ЖКУ пренебрежём и будем считать постоянными и равными 1000 рублей без индексации по времени. Рассматриваемый срок — 20 лет.
Требование: определить, что выгоднее: брать жильё в аренду или покупать его в кредит в нескольких регионах России.
Будет рассмотрено 3 региона Российской Федерации: г. Москва, г. Санкт-Петербург, Новосибирск.
Кредит также будет подбираться с наименьшим расходом в финансах.
г. Москва: средняя зарплата по региону: 78946 рублей
кредитная ставка — 9% годовых
Стоимость аренды жилья ( 2х комнатной квартиры с учётом коммунальных услуг) — 30000 Рублей
Стоимость нового жилья с отделкой — 13 000 000 Рублей
Первоначальный взнос — 1 300 000 рублей
Цена за кВт•ч — 4 руб.
м3 ХВС — 40 руб. ГВС — 180руб.
В таблице 1 представлен расчёт на каждый год. Подсчитана итоговая сумма(СУММ(Ос)), которую удалось сохранить при аренде квартиры. Итого при аренде квартиры человек смог сохранить 9 710 677 рублей.
Кредит.
С учётом того, что кредит платится каждый месяц, то надо определить ежемесячную сумму. Будем учитывать предоплату по кредиту. И для расчёта кредита берём 11 700 000 рублей. По формуле Мп=Сз*(Мпс)/((1-(1+Мпс)-Ск)),
где Мп – месячный платеж по займу;
Сз – общее количество средств, взятых взаймы;
Мпс – размер месячной процентной ставки;
Ск – срок займа ,месяцев.
Аренда.
С 1.01.2020 человек начинает жить в квартире. За меся он заплатит 28 тыс. руб., что составляет 52% от его заработной платы за месяц ( (28000/58310) • 100%). Так как Человеку нет необходимости платить за ЖКУ, то в месяц у него остаётся 58310 - 28000 = 30310 рублей. И в течении года эта сумма составит 30310*12 = 363720 рублей. (учтём, что 50% тратиться на поддержание жизнедеятельности — продукты питания, одежда, расход на транспорт — получает у нашего человека остаётся 181860 рублей. Итак, далее выведем формулу для подсчёта остаточных средств, чтоб подсчитать средств, сэкономленных на аренде за каждый год.
ЗП – заработная плата, рубль;
А – аренда, рубль;
Ос – остаток, рубль;
И – коэффициент инфляции;
n – количество лет;
Tр – половина от остаточных средств.
Формула представляет из себя SОс = Тр*(SЗП-SА),
В таблице 2 представлен расчёт на каждый год. Подсчитана итоговая сумма(СУММ(Ос)), которую удалось сохранить при аренде квартиры. Итого при аренде квартиры человек смог сохранить 6 013 374 рублей.
Кредит.
С учётом того, что кредит платится каждый месяц, то надо определить ежемесячную сумму. Будем учитывать предоплату по кредиту. И для расчёта кредита берём 6 300 000 рублей. По формуле Мп=Сз*(Мпс)/((1-(1+Мпс)-Ск)),
где Мп – месячный платеж по займу;
Сз – общее количество средств, взятых взаймы;
Мпс – размер месячной процентной ставки;
Ск – срок займа ,месяцев.
Аренда.
С 1.01.2020 человек начинает жить в квартире. За меся он заплатит 18 тыс. руб., что составляет 50% от его заработной платы за месяц ( (18000/36048) • 100%). Так как Человеку нет необходимости платить за ЖКУ, то в месяц у него остаётся 36048 - 18000 = 18048 рублей. И в течении года эта сумма составит 18048*12 = 216576 рублей. (учтём, что 50% тратиться на поддержание жизнедеятельности — продукты питания, одежда, расход на транспорт — получает у нашего человека остаётся 108288 рублей. Итак, далее выведем формулу для подсчёта остаточных средств, чтоб подсчитать средств, сэкономленных на аренде за каждый год.
ЗП – заработная плата, рубль;
А – аренда, рубль;
Ос – остаток, рубль;
И – коэффициент инфляции;
n – количество лет;
Tр – половина от остаточных средств.
Формула представляет из себя SОс = Тр*(SЗП-SА),
В таблице 3 представлен расчёт на каждый год. Подсчитана итоговая сумма(СУММ(Ос)), которую удалось сохранить при аренде квартиры. Итого при аренде квартиры человек смог сохранить 3 580 646 рублей.
Кредит.
С учётом того, что кредит платится каждый месяц, то надо определить ежемесячную сумму. Будем учитывать предоплату по кредиту. И для расчёта кредита берём 3 330 000 рублей. По формуле Мп=Сз*(Мпс)/((1-(1+Мпс)-Ск)),
где Мп – месячный платеж по займу;
Сз – общее количество средств, взятых взаймы;
Мпс – размер месячной процентной ставки;
Ск – срок займа ,месяцев.
Выводы: Брать жильё в кредит не самая лучшая идея со средним уровнем зарплаты. Стоит сделать альтернативный выбор — в пользу аренды жилья. В Москве брать жилплощадь в аренду очень выгодно. В СПб, и Новосибирске кредит и аренда стоят рядом. В СПб и Новосибирске можно жильё взять как в аренду, так и в кредит, однако денег будет очень мало и жить придётся экономно первые 6-9 лет. Можно также заметить, что в случае Аренды остаётся много свободных средств. Это означает, при вложении их под процент позволит купить квартиру в любой мести из рассматриваемых городов, что является перспективным методом покупки недвижимости.
Модель в данной ситуации является идеальной, в связи с чем нельзя полностью оценить реальный заработок, расход на продукты жизнедеятельности, услуги ЖКУ и т.п., но эта модель позволяет оценить свои финансовые возможности по покупке квартиры или аренде жилплощади.
Дополнительные сведения: Документы необходимые для Ипотеки/кредита, надёжные банки кредиторы. Документы необходимые при оформлении аренды жилья.
Выбор банка, в котором можно взять ипотеку, сводится к тому какой рейтинг имеет банк и не отберут ли у него лицензию на ведение банковского дела. В некоторых случаях при выборе квартиры в Новостройке компания—застройщик уже предлагает кредитора. В топ—10 банков с хорошей репутацией входят: Сбербанк , ВТБ, Газпромбанк, Альфа—Банк, Банк «Открытие», Юникредит, Россельхозбанк.
Для оформления ипотеки необходимо иметь такие документы как:
Заполненную анкету. Ее бланк можно взять в банковском учреждении, скачать на официальном сайте или заполнить форму онлайн. Анкета одновременно является и заявкой на предоставление ипотечного кредита. Паспорта и дубликаты паспортов заемщика и созаемщиков, а также поручителей, если таковые имеются. ИНН. Копи ИНН прилагается к пакету документов. СНИЛС. Ксерокопии всех страниц трудовой книжки, каждая из которых должна быть заверена компанией, где работает заемщик. Если заемщик работает по трудовому договору, то понадобится его заверенная копия. Справка о заработной плате 2-НДФЛ за 6 месяцев или один год. Ее требуют не все банковские учреждения, поскольку уровень доходов можно найти в базе данных, зная ИНН. Следует учесть, что справка о заработной плате действительна только в течение одного месяца. Если приобретаемое жилье было выбрано заранее, то на него также собираются документы, указанные в законе (экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженностей и аресте и т. д.). Мужчины младше 27 лет должны иметь военный билет. Документ об образовании (копия).
Документы при аренде квартиры:
Получить второй комплект договора о найме жилья с точными датами аренды (с 1.01.2020 по 1.12.2020)., полной суммой за период (с учётом или без учёта ЖКУ и т.п.). В договоре необходимо внимательно прочитать об имуществе, которое будет в пользовании, и его стоимости при повреждении; возможность содержать питомцев и т.п. Иметь копию паспорта, оригинал паспорт и стоимость за некоторое количество месяцев (оговорено с арендодателем), паспорт и копия паспорта арендодателя, составить акт приёма-сдачи жилого помещения (указать все неисправности, потёртости и т.п. в помещении).