В этой статье мы рассмотрим лишь некоторые юридические аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры.
Все этапы должны выполняться до заключения договора купли - продажи.
Начать необходимо с самого главного - это наличие правоустанавливающих документов на квартиру.
Таким образом, если вы рассматриваете квартиру на вторичном рынке, то вам необходимо изучить документы, на основании которых возникло право собственности у продавца.
Это могут быть и договор купли-продажи,и договор мены, дарения, и свидетельства о праве на наследство, и договор ренты, и решение суда.
При рассмотрении указанных документов нужно удостовериться в их юридической чистоте, определить визуально не содержат ли они признаков подделки, подчисток и т. п.
Все исправления в документах должны быть удостоверены подписями всех сторон договора.
Также необходимо проверить факт надлежащей государственной регистрации договора
Следующий этап проверка истории квартиры.
Попросите у собственника, либо закажите самостоятельно, выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В ней будет отражена вся история квартиры (переходы права собственности, наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года.
Вы должны насторожиться увидев в выписке частную смену собственника квартиры, и, рассмотреть вопрос о поиске менее проблемно го объекта.
В соответствии с действующим законодательством, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года.
Таким образом, проанализировав выписку и определив, что в течение последних трех лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, вы можете быть уверены, что предыдущие владельцы вряд-ли предъявят свои права. Возможно иногда столкнуться с тем, что квартира не числится в ЕГРП.
Такая ситуация возникает тогда, когда после приватизации квартиры с ней не совершалось никаких сделок.
Далее необходимо проверить состояние квартиры, оценить её качественные характеристики.
Проведите сверку плана БТИ с фактической планировкой квартиры, а именно: имеют ли место несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство.
Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования. Незаконным будет любое переоборудование, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
После проверки и оценки документов на квартиру логично будет проверить и собственника.
Необходимо убедится в наличии у него паспорта, а также в его подлинности. Сделать это можно также с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ.
Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, то необходимо убедится, что доверенность, нотариально удостоверена, далее необходимо определить не отозвана ли доверенность.
Далее нужно оценить дееспособность продавца, чтобы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не пьян, не в состояния наркотического воздействия и что он психически здоров.
В случае возникновения сомнений по этому поводу я бы рекомендовала вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
В заключении вам необходимо проверить права третьих лиц на приобретаемую квартиру.
Для этого необходимо увидеть
расширенную выписку из домовой книги (поквартирную карточку). Выписка из этого документа позволит вам увидеть лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства.
Один из существенных рисков при покупке жилья это оспаривание прав на квартиру третьими лицами.
Спор может возникнуть при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.
В зоне риска приобретение квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать.
Таким образом, если в ходе сделки затрагиваются права несовершеннолетних, то с вашей стороны будет не лишним перестраховаться и попросить предоставить соответствующие разрешения органов опеки.
Обратите внимание на семейное положение продавца. Если продавец состоит в браке или квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть указано наличие согласия супруга на продажу, которое позднее прикладывается к договору.
Главное – помнить, что при приобретении квартиры вы рискуете своими деньгами, нервами и временем. Поэтому не стоит полагаться на авось, не стоит слепо верить убеждениям и словам, не подкрепленным документами.
Удачи вам в выборе достойного и безопасного варианта!