Первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.» Дмитрий Москаленко, поделился актуальной темой на сегодня: "Коммерческая недвижимость как объект инвестиций: эффективность вложений, сроки окупаемости, механизмы финансирования".
Если не думать в масштабах катастроф, то здания способны пережить все. Это делает недвижимость безопасным и беспроигрышным вложением, что на фоне отсутствия достойных альтернатив постоянно увеличивает количество инвестиций в данную область. Генерируемый ею доход больше, чем у альтернативных видов активов. Рассмотрим это на примере российского рынка коммерческой недвижимости.
Уровень дохода и объем инвестиций
Вложения в российскую недвижимость окупаются за 9–11 лет. А это значит, что ежегодно ее собственники возвращают от 9% до 11% вложенных средств. Для сравнения: окупаемость облигаций иностранных государств – не менее 20 лет, так как они предоставляют своим владельцам ежегодную прибыль не более чем в 5% от общего объема инвестиций.
Внимание инвесторов сейчас направлено на многофункциональные комплексы. Данный тип недвижимости зарабатывает как на бизнесе, так и на физических лицах, что защищает вкладчиков от кризиса. К примеру, в 2008 году резко снизилась аренда – вплоть до объема коммунальных платежей, возникла череда банкротств, бизнес начал уходить с рынка. Но обычные граждане продолжали приобретать товары и услуги. Поэтому в случае с многофункциональными комплексами важно эффективно скомбинировать несколько частей, что станет преимуществом для всего комплекса.
Отмечу, что у каждого типа недвижимости – свой уровень доходности. Однако это не предопределяет спрос. Инвесторы традиционно предпочитают офисные и торговые здания, хотя максимальными ставками капитализации характеризуются склады. Например, за 2018 год в офисную недвижимость на территории России инвестировали 117 млрд руб., в то время как торговая и складская недвижимость привлекла 75 и 24 млрд руб. инвестиций. Средняя доходность складов тогда составляла 11,75%. Магазины и офисы генерировали прибыль в размере 10% и 9,75%.
Говоря о прибыли, стоит понимать, что разрыв между ее пиковыми показателями может быть огромен. Особенно ярко это видно на примере торговой недвижимости, где доход инвестора в значительной мере предопределяется оборотом арендодателей. Последние уплачивают от него фиксированный процент в качестве арендной платы. В середине 2019 года данный показатель в Москве варьировался от 1,5% для гипермаркетов до 15% для кафе, ресторанов и фуд-кортов.
Где инвестируют
Как и во всем другом, столица является наиболее популярным местом приобретения коммерческой недвижимости. Ежегодно на нее приходится более 60% от общего объема сделок. На втором месте находится Санкт-Петербург. Регионы формируют считанные проценты рынка. Причем зачастую в них приобретаются именно складские комплексы.
Порог входа
Стать собственником инвестиционной недвижимости можно за сумму менее 1 млрд руб. Например, в первом полугодии 2019 года средняя стоимость транзакции в сегменте торговой недвижимости составила 0,8 млрд руб. Офисная и складская недвижимость характеризовались аналогичными показателями в 1,8 и 9,8 млрд руб.
При этом интенсивный поиск и знание рынка позволяют сэкономить значительные средства. Так, в зависимости от района средняя стоимость офисной недвижимости в Москве варьируется от 65 до 440 тыс. руб. за кв. м что позволяет вложить средства бизнесменам с очень большой разницей в возможностях.
Когда и кто вкладывает
Результаты инвестиций высоко оценены знатоками. Именно поэтому объем вложений в коммерческую недвижимость РФ не зависит от оттока капитала за рубеж, но прямо увязывается с динамикой национального ВВП. Бизнесмены считают недвижимость внутри страны не менее надежной, чем активы за рубежом. Инвестиции в здания осуществляются за счет средств, заработанных на внутреннем рынке. Все это свидетельствует о надежности недвижимости в качестве объекта для инвестиций. Например, в текущем году вложения в отечественную недвижимость растут одновременно с увеличением вывода капитала за рубеж. Эта же картина отмечалась и в 2011 и 2013 годах. При этом инвестиционный спад 2009 года совпал с сокращением национального ВВП. Его последующий прирост сопровождался возобновлением роста инвестиций в отечественную недвижимость.
Недвижимость привлекает внимание всех игроков рынка. В нее вкладывают все: от частных инвесторов до федеральных компаний и госструктур. Так, по итогам первого полугодия 2019 года девелоперы обеспечили 36% всех инвестиций в недвижимость. Иностранные инвесторы сгенерировали четверть вложений. Еще 21% средств выделили федеральные и региональные компании; 11% инвестиций оплатили банки; 4% вложило государство. Инвестиционные компании сформировали 3% рынка.
К слову, о государстве: в случае если инвесторы задумаются о редевелопменте объекта, то 10 июля 2019 года вышло новое постановление от Правительства Москвы. К земельным участкам, расположенным за пределами Третьего транспортного кольца, применяется арендная ставка в размере 0,01% от кадастровой стоимости участка.
И наконец…
В отличие от самой недвижимости, конкурирующие с ней активы больше подвержены разным изменениям, и эти изменения не идут им на пользу. В частности, количественные смягчения привели к введению отрицательных кредитных ставок, что фактически вывело из игры банковские депозиты и поставило под сомнение прежний уровень доходности государственных облигаций. Например, десятилетние облигации правительства Германии уже не являются прибыльными. По итогам первого полугодия 2019 года их доходность составила -0,033%. А это значит, что позиции российской коммерческой недвижимости постоянно укрепляются за счет естественной убыли конкурентов.