Как купить дом или участок и не пожалеть о сделанном выборе? Почему покупателям стоит быть осторожнее? Эксперт рассказал, что на самом деле происходит на рынке загородной недвижимости.
Коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов ответил на вопросы посетителей Ярмарки недвижимости и нашего корреспондента в рамках открытых консультаций BN.ru.
– Какие тенденции на рынке загородной недвижимости вы наблюдаете в 2019 году?
– Спрос на дома и участки стабилен: ажиотажа нет, провалов тоже. Но есть нюанс. В прежние годы будущие домовладельцы были готовы действовать по принципу «главное – начать». Особенно если место живописное и участок нравится.
Сейчас мы не наблюдаем у клиентов желания быть первопроходцами на новых территориях. Покупатель образца 2019 года предельно осторожен: он интересуется в первую очередь объектами высокой степени готовности.
В слово «готовность» я вкладываю не только состояние дорог и сетей. Покупатели ищут обжитые массивы, где есть движение и жизнь, которую можно примерить на себя. Они тревожно реагируют на затянувшееся освоение территорий, а также любые признаки заброшенности и неустроенности. К сожалению, таких массивов в наших краях немало.
– То есть покупатели наелись нереализованными обещаниями девелоперов и теперь не желают рисковать?
– Да, к сожалению, так и есть. Но не только девелоперы виноваты в том, что некоторые коттеджные поселки, в том числе в исключительных локациях, что называется, лежат на боку.
Несколько лет назад вкладывать деньги в землю было модно – это был распространенный и относительно доступный вариант инвестирования. У таких покупателей-инвесторов периоды от покупки участка до стройки имеют обыкновение растягиваться до бесконечности.
А критическая масса собственников, которые переоценили свои возможности или приобрели землю «про запас», – главный тормоз, сдерживающий развитие многих интересных массивов и поселков.
Сегодняшние покупатели долго запрягают, но быстро едут. Выбирают, присматриваются, обдумывают, но потом быстро осваивают средства, обживают свои владения и при этом – не боятся брать кредиты. С такими покупателями не то чтобы легко – это самые требовательные клиенты, – но интересно.
– Назовите сегодняшние «хиты» спроса.
– Не могу говорить о всем рынке, а только о том, что наблюдаю на наших объектах: в первую очередь это полностью готовые к строительству участки 8–10 соток с ценами от 1,5 млн до 2 млн руб. – обязательно в массивах с водопроводом, электричеством и хорошими дорогами. Второй важный момент – близость к городу: у нас с каждым годом все больше клиентов, которые ориентируются на постоянное проживание в своем доме.
– Как выбрать участок, чтобы не пожалеть?
– Начинайте с выбора места, где вам комфортно, где вам хочется жить и где вы отдыхаете душой и телом. Далее – исследуйте, примеряйте на себя конкретные объекты, проводите экспертизу, выявляйте критичные и некритичные недостатки «на берегу».
Ведь если пойти с другого конца, то есть с поиска варианта, идеального во всех отношениях, то рискуете не купить ничего. Но бывает и так: документы в порядке, всё есть – дороги, коммуникации, безупречная транспортная доступность... Но душа не лежит – значит, это не ваше.
– Если мне предлагают участок заметно ниже рыночной цены, стоит ли его покупать?
– Скажу так: присмотреться стоит. Вполне возможно, речь идет о срочной продаже – частному продавцу или девелоперу проекта требуются оборотные средства. В то же время цена, соответствующая рыночной, или завышенная – вовсе не гарантия того, что объект ликвиден и с ним все в порядке.
Если фотографии вас вдохновили, надо ехать смотреть. Но для начала изучите локацию и окружение по интернет-источникам, например по «гуглокартам», а также по сообществам жителей в социальных сетях. Попытайтесь найти сам объект и массив на публичной кадастровой карте. Может оказаться, что окружение там такое, что не стоит тратить время на поездку.
– Что лучше: покупка участка в коттеджном поселке или на вторичном рынке – в частном секторе?
– На мой взгляд, покупка на вторичном рынке – почти всегда кот в мешке. Здесь к вам «по наследству» может перейти множество проблем: маскировочный ремонт, долги, испорченные отношения с соседями, последствия неудачных строительных экспериментов. А самое главное – не к кому обратиться с претензиями, если что-то пошло не так.
Но это не значит, что на вторичке искать объект не надо. Если критерий «очень нравится» и ценность места для вас перевешивают выявленные проблемы, а вы готовы их решать, то почему бы и нет?
Что же касается лично меня, то я бы выбирал объект именно в коттеджном поселке и «с чистого листа» – у застройщика. Здесь, во-первых, в наличии как минимум продуманный генплан и инженерные сети. Во-вторых, все прозрачно и проверяемо.
Но также нужна оговорка: речь идет не о любом коттеджном поселке, а о том, который сформирован профессиональным, проверенным и пунктуальным застройщиком и где присутствует управляющая компания, решающая все технические задачи.
Ведь не секрет, что бывает и так: девелопер распродал участки и самоустранился, оставив жителей один на один с нерешенными проблемами. В результате вопросы строительства и обслуживания инфраструктуры порой выливаются в бесконечные собрания, голосования, обсуждения с соседями – и при этом так и не доходят до финала. Чаще всего такое случается в массивах дачного формата.
– Как уберечь себя от рисков при покупке дома?
– Давайте рассмотрим два возможных варианта: дом «секонд-хенд» на вторичном рынке (строили для себя) и готовый дом на продажу в коттеджном поселке. В каждом случае – свои точки контроля и зоны риска.
Дом, который строили для себя, может оказаться наспех приведенным в товарный вид долгостроем либо не слишком удачным строительным экспериментом, который зашел в тупик. Поэтому хозяева и решили избавиться от своего детища.
При покупке такого дома проектной и технической документации, скорее всего, не будет. В лучшем случае – технический план и расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы все проверить, потребуются юридическая и строительная экспертиза, а также изучение истории переходов прав. Если на протяжении последнего десятилетия собственники неоднократно менялись, ваши риски возрастают.
Вариант: дом строили на продажу, и строили профессионалы. Проектная документация обычно присутствует – это хороший признак, облегчающий муки выбора. Но далее – все по первому варианту: «примерка», юридическая и строительная экспертиза.
Поэтому при покупке дома у микродевелопера или подрядчика я бы также приглашал независимого эксперта или как минимум друга-строителя.
– Почему нужна независимая строительная экспертиза?
– Потому что, в отличие от «городских» строек, в загородном домостроении далеко не все, кто называет себя профессионалами, на самом деле являются таковыми. Но если вы не строитель, то вряд ли сходу разберетесь, соответствует ли то, что на картинках, в планах, сметных ведомостях и актах приемки, тому, что построили.
Может оказаться, что в проекте – одно, а на объекте – другое. Например, качественные и дорогие материалы заменены более дешевыми аналогами. Да и «оптимизация» на местах – дело обычное: то на песке при устройстве отмосток сэкономят, то подмокший утеплитель в дело пустят.
Но если отделка завершена, то вам вряд ли позволят бурить контрольную скважину или снимать обшивку со стен, чтобы показать вашему «другу-строителю», что внутри. Поэтому аккуратно оформленная проектная документация – с подробной спецификацией и сметной ведомостью, в которой учтено все до гвоздя, приложены акты приемки скрытых работ, зафиксированы изменения и замены материалов, – это признак, свидетельствующий как минимум о профессиональном подходе.
Скажу сразу: в коттеджном поселке риски столкнуться с критичными недоделками тоже есть. Но здесь есть девелопер, обеспечивающий выполнение гарантийных обязательств, и управляющая компания, которую можно привлечь к ответу.
– А не слишком ли много проверяющих: юрист, эксперт по строительству… Может быть, достаточно опытного риэлтора?
– Опытный специалист по недвижимости поможет отсечь лишнее на начальном этапе, снизить риск покупки кота в мешке, а в случае выявления недостатков – договориться об адекватном снижении цены. Но при одном условии: он приглашен вами, а не выступает в интересах продавца.
Что касается всех прочих экспертов, то у вас нет необходимости приглашать их с собой на первый просмотр – это ничем не оправданные затраты. Наш опыт показывает, что, прежде чем принять решение, среднестатистический покупатель осматривает понравившийся объект три-четыре раза. Сначала – «просто посмотреть». Потом – вместе с домашними прогуляться по окрестностям, оценить инфраструктуру и по возможности познакомиться с будущими соседями.
Далее, если объект не разонравился, можно приступать к изучению правоустанавливающих документов с юристами и проектной документации с экспертами по строительству.
На этом этапе будьте готовы к дополнительным затратам, и здесь никакие экспертизы и средства дополнительного контроля лишними не будут: скважины и шурфы, забор проб воды на анализ, тепловизионное обследование...
Четвертый, финальный этап – когда покупатель мысленно разбивает цветники и расставляет мебель по комнатам. То есть если вы дошли до этого этапа и готовы консультироваться с дизайнером – это точно ваш будущий дом.
Филипп Урбан
Источник: Бюллетень недвижимости